Khi thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình” [có thể gọi chung là “Hộ gia đình sử dụng đất” thì một trong những vấn đề còn tranh luận khá gay gắt hiện nay là xác định thành viên của “Hộ gia đình” như thế nào. Nghiên cứu các quy định pháp luật trong Bộ luật Dân sự 2015; hệ thống văn bản pháp luật hiện hành về đất đai theo Luật Đất đai 2013; hệ thống văn bản pháp luật về công chứng, chứng thực. Người viết đưa ra một số tiêu chí để xác định như sau:
Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình” [hay còn gọi là “Hộ gia đình sử dụng đất”] được hiểu như thế nào?
Tại khoản 2, Điều 101, Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“ Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai”
Tại khoản 1, Điều 102, Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Khoản 1, Điều 102, Bộ luật dân sự quy định: “Việc xác định tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, quyền, nghĩa vụ đối với tài sản này được xác lập theo quy định tại Điều 212 của Bộ luật này.”
Khoản 1, Điều 212 quy định: “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.”
Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ tại khoản 29 Điều 3 “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Với quy định trên thì có thể hiểu “Hộ gia đình sử dụng đất” có 02 dấu hiệu nhận biết là:
Dấu hiệu 1: Thành viên gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
Dấu hiệu 2: Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất [tức là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất].
Thứ hai, cần xem xét về cách thức thể hiện thông tin, xác định người sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình”.
Theo quy định trước đây tại điểm b, khoản 3, Điều 43 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai thì: “Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì ghi họ, tên chủ hộ”. Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 43 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì: “Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ tên vợ và họ, tên chồng; trường hợp hộ gia đình đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng thì phải có văn bản thỏa thuận của vợ và chồng có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn”.
Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, tại điểm c, khoản 1 Điều 5 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” [hoặc “Hộ bà”], sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”.
Như vậy, với các quy định nêu trên thì trong hệ thống pháp luật về đất đai trước kia và hịên hành đều không có quy định phải ghi rõ tên của mọi thành viên hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình”. Vì vậy, Công chứng viên hoặc cán bộ chứng thực không thể căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên của hộ gia đình khi chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Một vấn đề đặt ra là liệu chủ hộ hay người có tên trên Giấy chứng nhận có quyền đương nhiên đại diện cho các thành viên còn lại để ký kết, tham gia các hợp đồng, giao dịch dân sự hay không? Và người thực hiện công chứng, chứng thực chỉ cần yêu cầu chủ hộ hoặc người có tên trên Giấy chứng nhận ký kết vào hợp đồng, giao dịch mà không phải tất cả các thành viên hộ gia đình tham gia ký kết?
Tại khoản 2, Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có quy định: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”. Về bản chất thì thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” cũng là một dạng của “nhóm người sử dụng đất” nên khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhóm, đến “Hộ gia đình” thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng.
Tại khoản 2, Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. ”
Từ những phân tích trên, có thể thấy khi thực hiện công chứng, chứng thực liên quan đến quyền sử dụng đất của “Hộ gia đình” không thể chỉ chủ hộ hoặc đại diện “Hộ gia đình” tham gia mà phải được tất cả thành viên là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ đồng ý, ký kết hợp đồng, giao dịch.
Thứ ba, cơ sở và căn cứ nào để xác định thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất”
Việc xác định thành viên hộ gia đình dựa trên căn cứ là “Sổ hộ khẩu” của gia đình. Với khái niệm đã được quy định tại tại khoản 29 Điều 3 của Luật Đất đai 2013 với 02 dấu hiệu đặc trưng đã nêu trên thì có thể khẳng định thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” là những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu/sử dụng chung tài sản đó.
Như vậy, đến thời điểm thực hiện các hợp đồng, giao dịch phải công chứng, chứng thực thì rất nhiều trường hợp sổ hộ khẩu gia đình đã được cấp đổi, có thể có những biến động, phát sinh thêm thành viên gia đình; thành viên hộ gia đình đã tách khẩu, chuyển khẩu, tách hộ… Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền không thể căn cứ vào sổ hộ khẩu hiện tại để xác định các thành viên là chủ sử dụng với quyền sử dụng đất đã cấp cho “Hộ gia đình”. Trong trường hợp này, công chứng viên, người thực hiện chứng thực, các cơ quan khác có liên quan sẽ yêu cầu “Hộ gia đình” phải có giấy/đơn xin xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã về các thành viên của hộ gia đình mình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây chính là cơ sở quan trọng để công chứng viên, người chứng thực xác định thành viên “Hộ gia đình sử dụng đất” khi thực hiện công chứng, chứng thực của hộ gia đình./.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Pháp lý bất động sản Bình Dương đối với trường hợp của bạn. Đây là ý kiến tư vấn mang tính chất tham khảo, mong rằng sẽ giúp ích được bạn trong trường hợp này.
Chúng tôi có thực hiện các dịch vụ liên quan đến đăng ký biến động đất đai. Nếu bạn bận công việc hay ngại làm các thủ tục liên quan đến đăng ký đất đai. Hãy liên hệ chúng tôi qua Hotline: 0967.567.639
>>>Xem Dịch vụ của chúng tôi tại đây: //phaplybatdongsanbinhduong.com/dich-vu-thu-tuc-dang-ky-dat/dich-vu-dang-ky-bien-dong-dat-dai/
============================
Công ty TNHH Pháp lý bất động sản Bình Dương
Hotline: 0967567639
Kiến thức là để chia sẻ và chúng tôi định vị mình là nhà môi giới-Tư vấn bất động sản tử tế
Pháp lý bất động sản bình dương – Tháo gỡ nút thắt cho khách hàng
Luật sư tư vấn đất đai tại Bình Dương
Hộ gia đình sử dụng đất hay đất được Nhà nước cấp cho hộ gia đình sử dụng đất là những thuật ngữ không còn xa lạ đối với nhiều người. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể hiểu rõ về loại đất mà được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình cũng như quyền mua bán, thế chấp,...đối với loại tài sản này.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang tham khảo để mua một thửa đất ở gần nơi tôi đang làm việc. Theo thông tin tôi được chủ đất cung cấp thì thửa đất này được Nhà nước công nhận quyền cho gia đình của họ vào năm 2001, trên bìa đỏ có ghi nhận là cấp cho hộ [ông] Đặng Văn T.
Tôi chưa hiểu rõ lắm, vậy đất cấp cho hộ ông thì có điểm gì đặc biệt hơn so với các trường hợp khác?
Và để mua được thửa đất này thì phải có sự đồng ý của những người nào?
Mong Luật sư có thể giải đáp chi tiết cho tôi để tôi có căn cứ quyết định có nên mua thửa đất này hay không.
Chào bạn, với các thông tin bạn cung cấp và câu hỏi liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Hộ gia đình sử dụng đất hay đất cấp cho hộ gia đình là những từ thường sử dụng để mô tả đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình được quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
…
29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
…
=> Từ quy định này, có thể nhận thấy, hộ gia đình sử dụng đất có một số đặc điểm nhận biết riêng biệt như sau:
- Người sử dụng đất là hộ gia đình. Trong đó, hộ gia đình bao gồm các thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo pháp luật về hôn nhân gia đình.
Pháp luật hôn nhân gia đình quy định một số giấy tờ thường dùng để chứng minh các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất là giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn, giấy tờ xác nhận là con nuôi/cha mẹ nuôi/người giám hộ…hợp pháp [quan hệ nuôi dưỡng].
Tại đây, có thể phát sinh trường hợp có người không còn giấy tờ về khai sinh [do đã làm từ rất lâu, hiện không còn lưu trữ tại cơ quan Nhà nước], hoặc có thành viên có tên trên sổ hộ khẩu của gia đình tại thời điểm cấp Nhà nước giao đất nhưng sau đó thành viên này đi nước ngoài/thất lạc gia đình…hoặc không tiến hành đăng ký kết hôn mà chung sống với nhau trước ngày 03/01/1987,...thì có được coi là các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất không.
=> Điều này lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn, định nghĩa cụ thể.
Ngoài ra, trường hợp các thành viên trong hộ gia đình có quan hệ nuôi dưỡng hợp pháp cũng chưa được pháp luật hướng dẫn cụ thể, rõ ràng về các tiêu chí để xác định, nên thực tế có rất nhiều khó khăn trong việc xác định đối tượng này [ví dụ như dì về ở với cháu để cháu chăm lo, nuôi dưỡng thì tại thời điểm Nhà nước giao đất, dì có được coi là một thành viên của hộ gia đình sử dụng đất không, có tiêu chí nào xác định điều đó…]
- Các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất là những người đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
Đây cũng là một tiêu chí tương đối khó để xác định và chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết. Cụ thể, những người đang sống chung được xem xét dựa trên tiêu chí nào? Cùng sống trong một nhà nhưng có phải cùng có tên trên 01 sổ hộ khẩu hay ở 02 hộ khẩu cũng được? Hay cùng có tên trên sổ hộ khẩu mà ở hai nhà khác nhau [02 nhà được xây trên cùng một thửa đất]?
Thêm nữa, việc các thành viên có quyền sử dụng đất chung được hiểu như thế nào cho đúng? Ví dụ, đối tượng giao đất nông nghiệp theo Nghị định 64-cp của Chính phủ tại Điều 6 như sau:
Điều 6. Đối tượng giao đất nông nghiệp để sử dụng ổn định lâu dài là nhân khẩu nông nghiệp thường trú tại địa phương, kể cả những người đang làm nghĩa vụ quân sự.
Theo điều luật này, những thành viên đang không có mặt tại địa phương [đang làm nghĩa vụ quân sự] cũng là những người có quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao và không phân biệt có cùng sổ hộ khẩu với các thành viên khác trong gia đình hay không.
Vậy nên, để giải quyết, xử lý những vấn đề còn vướng mắc trên, thường khi thực hiện các giao dịch hoặc giải quyết các tranh chấp, cơ quan/người có thẩm quyền xử lý, giải quyết vụ việc có thể sử dụng các loại giấy tờ sau đây để xác định thành viên của hộ gia đình được Nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp như sau:
- Quyết định giao/cho thuê/công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình nếu trên các quyết định này có ghi nhận tên của các thành viên. Nếu trong các Quyết định này không ghi nhận tên của các thành viên thì cần dựa trên hồ sơ đề nghị, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà hộ gia đình kê khai và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận;
- Do việc xin, trích lục các quyết định giao/công nhân./cho thuê quyền sử dụng đất hay hồ sơ đề nghị cấp sổ lần đầu có thể sẽ tốn rất nhiều thời gian, thủ tục phức tạp nên có thể thông qua sổ hộ khẩu, giấy khai sinh,...và lời xác nhận, cam kết của các bên trong giao dịch/tranh chấp cùng các giấy tờ khác có giá trị tương đương để xác định mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng giữa các thành viên trong hộ gia đình theo quy định pháp luật;
Như vậy, thực tế cho thấy việc xác định các thành viên trong hộ gia đình chưa được pháp luật có hướng dẫn cụ thể, chi tiết. Do đó, dựa trên những tình huống cụ thể mà việc xác định các thành viên này có thể được thực hiện thông qua các giấy tờ như giấy chứng nhận kết hôn, giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, các Quyết định giao đất/công nhận/cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền…
Định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình như thế nào?
Như chúng tôi đã phân tích, hộ gia đình sử dụng đất về bản chất là việc sử dụng đất hợp pháp của các thành viên trong hộ gia đình đó. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản chung của các thành viên trong hộ gia đình được thực hiện như sau:
Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình
…
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.
=> Như vậy, tài sản là quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận cho hộ gia đình sẽ là tài sản chung của các thành viên của hộ gia đình đó và việc mua bán/chuyển nhượng tài sản này phải được sự thỏa thuận, nhất trí của toàn bộ các thành viên của hộ gia đình là những người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Nếu trong trường hợp không có thỏa thuận thì tùy thuộc vào phần quyền sử dụng đất của mình/phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình mà từng thành viên trong hộ gia đình được bán/chuyển nhượng cho người khác không phải là các thành viên trong hộ gia đình khi các thành viên của hộ gia đình không đồng ý mua phần tài sản của họ.
Kết luận: Để mua được phần tài sản là quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình thì cần phải có sự đồng ý của toàn bộ các thành viên của hộ gia đình [thành viên có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng theo pháp luật hôn nhân gia đình] và các thành viên này phải là các thành viên cùng sống chung, cùng được Nhà nước giao/cho thuê/công nhận quyền sử dụng đất.
Thông thường, các thành viên của hộ gia đình theo sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận mà có quan hệ hôn nhân, nuôi dưỡng, huyết thống và hiện tại có đủ năng lực hành vi dân sự là những người có quyền ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất mà bạn dự định mua.