Nhà đất thế chấp không được quyền chuyển nhượng thì thỏa thuận mua bán thế nào?
✔ Căn cứ Điều 320 và 323 Bộ Luật dân sự 2015, mọi giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp sẽ do bên nhận thế chấp [ngân hàng] giữ. Bên thế chấp không được quyền mua bán, chuyển nhượng/ tặng/ cho nhà đất đó trừ trường hợp bên nhận thế chấp [ngân hàng] đồng ý.
✔ Như vậy để xác lập việc có thỏa thuận mua bán được không thì ưu tiên đầu tiên của người mua là yêu cầu bên bán trao đổi với ngân hàng để có thể lập thỏa thuận 3 bên giữa Người bán - Người mua - Ngân hàng nhận thế chấp làm căn cứ cho việc mua bán nhà diễn ra. Vậy nếu ngân hàng không đồng ý thì phải làm sao?
Cách mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng ít rủi ro nhất
Khi ngân hàng không đồng ý thỏa thuận 3 bên thì để việc mua bán nhà đất ít rủi ro nhất bạn sẽ cần biết:
✔ Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được xóa thế chấp khi: Bên vay tiền trả đủ tiền ngân hàng -> Ký thỏa thuận giải chấp -> Nộp hồ sơ xin xóa thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai. Sau đó bên bán mới được quyền dùng GCN quyền sử dụng cho việc mua bán nhà đất với bên mua.
✔ Thứ hai, các thỏa thuận trước khi GCN quyền sử dụng đất được giải chấp chỉ nên có nội dung đảm bảo cho việc mua bán nhà đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ thế chấp. Trường hợp xác lập luôn hợp đồng mua bán thì người mua đối diện với 2 rủi ro: [i] Đầu tiên là thường khi ký hợp đồng mua bán sẽ phải thanh toán kha khá tiền mua nhà; [ii] Hợp đồng mua bán vô hiệu dù được tự nguyện ký kết.
✔ Thứ ba, mọi giao kết luôn nên thỏa thuận rõ việc nếu sau khi xóa thế chấp mà bên bán không ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì phạt hợp đồng thế nào, bồi thường thế nào. Đây là chế tài quan trọng để bên bán tự thực hiện đúng thỏa thuận.
Tham khảo: Mức phạt vi phạm hợp đồng
Không nên lách luật để tự đưa mình vào rủi ro khi mua bán nhà đất đang thế chấp
✔ Nhiều trường hợp các bên do ngại ký các thỏa thuận rườm rà nên mong muốn bên công chứng hợp đồng trợ giúp lách luật như: Ký trước hợp đồng chuyển nhượng đất và treo tại phòng công chứng -> Phòng công chứng có trách nhiệm đi giải chấp và xóa thế chấp cho khách hàng -> Nhận được sổ đỏ sạch sẽ trả hợp đồng công chứng cho 2 bên.
✔ Thực tế thì triển khai cách này cũng được vì thời gian chỉ 1 -2 ngày là xong giao dịch, nhưng đối với các trường hợp bên bán chủ động lừa để chiếm dụng tiền bên mua thì liệu có những rủi ro nào sẽ xảy ra với bên mua?
Lập vi bằng hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng được không?
✔ Thông thường khi mua bán nhà đất mà chưa đủ điều kiện chuyển nhượng các bên luôn hướng tới việc lập vi bằng cho hợp đồng mua bán. Thực tế hợp đồng này có giá trị không khi mà nhà đất đang thế chấp thuộc đối tượng cấm chuyển nhượng như luật sư chia sẻ ở phần trên.
✔ Đánh giá một hợp đồng có hiệu lực pháp luật hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Tuy nhiên nguyên tắc phòng tránh rủi ro khi mua bán là: [i] Chỉ làm những việc pháp luật không cấm; [ii] Nên thỏa thuận chi tiết những vấn đề quan trọng;
Công ty Luật Trí Nam chuyên tư vấn mua bán nhà đất uy tín và nhận giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất sẽ giúp bạn giải quyết mọi yêu cầu của khách hàng. Quý vị cần gặp luật sư ngay hôm nay hãy gọi ngay số 0904.588.557 để được trợ giúp.
Chúng tôi rất mong được hợp tác với quý khách hàng trong công việc.
Tham khảo: Dịch vụ luật sư uy tín
CafeLand – Mặc dù tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng việc mua bán nhà đất thế chấp tại ngân hàng hiện nay khá phổ biến. Bằng cách này, người bán tránh được việc bị ngân hàng phát mãi tài sản, người mua cũng phần nào an tâm về pháp lý do đã được ngân hàng kiểm định khi cho vay thế chấp.
Là người may mắn khi mua thành công một căn nhà thế chấp, anh Hưng [ngụ tại quận Bình Tân, TP.HCM] cho biết, khi quyết định mua nhà thế chấp tại ngân hàng, anh đã cẩn thận nghe tư vấn, tham khảo kinh nghiệm của nhiều người, tìm hiểu kỹ về gia đình người bán để đề phòng trường hợp tranh chấp giữa những người cùng sở hữu.
Anh nhờ luật sư tư vấn, cẩn thận tiến hành từng bước trong quá trình giao dịch. Khi hai bên ra ngân hàng giải chấp, anh cũng nhờ bên công chứng và làm sẵn hợp đồng mua bán, sang tên.
Không may mắn như anh Hưng, chị An [ngụ tại quận Gò Vấp, TP.HCM] đã bỏ qua việc tìm hiểu kỹ thông tin trước khi mua nhà. Căn nhà chị định mua có giá hợp lý, có vị trí thuận lợi kinh doanh, nhưng sau này chị mới biết căn nhà đó đang thế chấp tại ngân hàng. Mặc dù chủ nhà cam kết ngân hàng sẽ trả lại toàn bộ giấy tờ nhà sau khi thanh toán số tiền cọc 500 triệu đồng, nhưng chị An đang lo lắng.
“Ngân hàng nhận thế chấp căn nhà thì phần nào mình cũng an tâm là thủ tục pháp lý không vấn đề gì. Tuy nhiên, mình đâu biết thực sự họ đang nợ ngân hàng bao nhiêu. Nếu đặt cọc 500 triệu mà vẫn không lấy được giấy tờ nhà ra thì làm sao có thể mua bán? Chưa kể, nhà đang thế chấp thì việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế, việc đặt cọc mua căn nhà khó có thể được công nhận”, chị An cho biết.
Nhiều chuyên gia cũng cho biết, việc mua nhà đang thế chấp ngân hàng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng người bán nhà đất có đáng tin hay không, cho đến lúc mua nhà đất đó, khoản vay và tiền lãi phát sinh của chủ nhà cụ thể là bao nhiêu? Nếu phát hiện ra những dấu hiệu không tốt, người mua phải cân nhắc từ bỏ giao dịch, không nên vì tiếc nhà đất có vị trí tốt, giá hời mà “đánh liều”.
Trao đổi với CafeLand về vấn đề này, luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, cho biết theo quy định của pháp luật, nếu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đang là tài sản thế chấp thì bên thế chấp chỉ có quyền bán khi bên nhận thế chấp đồng ý.
Khi mua nhà, người mua có quyền được yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ những giấy tờ pháp lý liên quan tới căn nhà, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư để được bán nhà vay vốn.
Trong trường hợp bên thế chấp được ngân hàng đồng ý cho bán tài sản đó thì để tránh được rủi ro, bên mua cần thỏa thuận với ngân hàng và bên bán về việc xóa đăng ký thế chấp đó.
“Khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng, bên thế chấp sẽ bị hạn chế một số quyền của chủ sở hữu trong đó có quyền chuyển nhượng nhà đất. Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015, nếu không có sự đồng ý từ phía ngân hàng thì dù bên thế chấp có đồng ý bán tài sản nhưng vẫn không có quyền bán. Do đó, người mua không nên giao dịch bằng tiền mặt trước cho bên bán”, luật sư Hảo khuyến cáo.
Thủ tục tiến hành
Khi tiến hành một giao dịch mua nhà thế chấp cần phải có một biên bản cam kết giữa ba bên gồm người bán [bên thế chấp] - người mua - ngân hàng [bên nhận thế chấp] liên quan đến những việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán với bên mua và việc thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng.
Văn bản này sẽ là sự ràng buộc giữa quyền, nghĩa vụ của ba bên với nhau về thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản thế chấp… Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người mua cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khác.
Theo luật sư Hảo, mỗi ngân hàng đều có những quy trình xử lý, bán tài sản thế chấp khác nhau. Chính vì thế, người mua có thể liên hệ với ngân hàng để hỏi, nắm rõ thủ tục để đưa ra được phương án hợp lý nhất.
Cách giao dịch mua nhà qua ngân hàng
Thông thường, khi tiến hành mua tài sản thế chấp, người mua sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng; lập biên bản thỏa thuận ba bên, bao gồm những bước sau:
Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản.
Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp [ngân hàng], bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thỏa thuận ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.
Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thỏa thuận ba bên.
Trường hợp số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, người mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền [gốc và lãi] để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.
Trong trường hợp bên bán muốn thay thế một tài sản bảo đảm khác thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp, người mua nên ký hợp đồng đặt cọc. Theo đó, người mua sẽ chuyển trước cho bên bán một số tiền đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên bán sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng tài sản cho bên mua.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, hợp đồng đặt cọc mua nhà đang thế chấp ngân hàng và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng. Sau đó, chủ nhà sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đã thế chấp trước đó để bán cho bên mua. Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.
“Việc mua nhà đất thế chấp ngân hàng là giao dịch luôn chứa nhiều rủi ro, người mua phải cẩn trọng, tỉ mỉ từng khâu. Để đảm bảo cho việc mua bán nhà đất, các giấy tờ liên quan cần được công chứng, người mua nên nhờ chuyên gia, thuê luật sư tư vấn nhằm hạn chế rủi ro”, luật sư Hảo khuyến cáo.
Không trả được nợ, ngân hàng siết nhà, ai đúng ai sai?
-
CafeLand – Mặc dù không có sổ đỏ, thủ tục mua bán chỉ là giấy tờ viết tay, nhưng loại đất xen kẹt vẫn được mua bán rầm rộ do giá rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư thông thường.