Vi bằng nhà đất là một trong những vấn đề quan trọng và cần thiết khi liên quan đến giao dịch bất động sản. Việc hiểu rõ về vi bằng nhà đất không chỉ giúp người mua, người bán hay các bên liên quan có cái nhìn rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản mà còn giúp tránh được những rủi ro pháp lý trong quá trình giao dịch.
Tuy nhiên, vấn đề vi bằng nhà đất thường gây ra nhiều thắc mắc cho người dân. Vì vậy, hãy cùng tìm hiểu và giải đáp những thắc mắc liên quan đến vi bằng nhà đất để có cái nhìn tổng quan và chuẩn xác hơn về quy trình, thủ tục và quy định liên quan đến bất động sản.
I. Vi bằng nhà đất được hiểu như thế nào?
Để trả lời cho câu hỏi này chúng ta cùng nhìn lại khái niệm vi bằng là gì?
Thì theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định”.
Chúng ta có thể hiểu đơn giản vi bằng là một văn bản ghi nhận lại các sự việc có thật bởi người có thẩm quyền thực hiện là Thừa phát lại.
Pháp luật không có quy định cụ thể về định nghĩa thế nào là vi bằng nhà đất, nhưng qua định nghĩa về vi bằng, chúng ta có thể hiểu vi bằng nhà đất chính là một phương thức cụ thể của lập vi bằng, đây là hoạt động lập vi bằng liên quan đến các giao dịch nhà đất.
Nói đến đây chúng ta sẽ có một thắc mắc, các giao dịch nhà đất muốn thực hiện cần có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt nhà đất vậy có cần thiết phải tiến hành lập vi bằng hay không vì các giao dịch liên quan đến nhà đất theo quy định cần thực hiện đăng ký hay công chứng, chứng thực. Để trả lời cho câu hỏi này chúng ta sẽ tìm hiểu cụ thể tại những phần sau.
II. Lập vi bằng nhà đất trong trường hợp nào là đúng quy định pháp luật?
Như mục trước đã phân tích, chúng ta không thể yêu cầu lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định nhưng Thừa phát lại được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện liên quan đến chuyển nhượng nhà đất như sau:
– Xác nhận tình trạng nhà, đất.
– Giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
– Ghi nhận việc đặt cọc,…
Chúng ta sẽ có thể yêu cầu lập vi bằng nếu không thuộc trường hợp tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP:
“4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”
Nghĩa là, đối với các giao dịch nhà đất, điều tiên quyết cần các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, việc lập vi bằng nhà đất không phải để ghi nhận lại giao dịch nhà đất mà không cần giấy tờ chứng minh quyền sở hữu mà việc lập vi bằng nhà đất là để ghi nhận lại sự kiện pháp lý có giao dịch liên quan đến nhà đất hiện ra ví dụ như đặt cọc nhà, lập vi bằng ghi nhận lại sự kiện có giao dịch đặt cọc đã xảy ra sau khi bên mua nhà đã xác thực hiện bên bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu.
Đồng thời, tại khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP “Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.” Do đó, việc lập vi bằng không dư thừa, đây là một trong các biện pháp phòng tránh các rủi ro hiệu quả nếu có một bên không thiện chí dẫn đến kiện tụng, chúng ta có thể căn cứ vào vi bằng làm nguồn chứng cứ quan trọng để Tòa án xem xét.
III. Thủ tục, quy trình lập vi bằng nhà đất. Thẩm quyền lập vi bằng nhà đất
Đối với các giao dịch liên quan đến nhà đất thuộc trường hợp có thể lập vi bằng thì do Thừa phát lại có thẩm quyền thực hiện. Để Thừa phát lại tiến hành lập vi bằng nhà đất thì cần tiền hành theo quy trình như sau:
Bước 1:
Người yêu cầu tìm đến Thừa phát lại và cung cấp các thông cần thiết để Thừa phát lại xem xét và tiến hành lập vi bằng;
Lưu ý:
Người yêu cầu phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng [nếu có] và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp.
Bước 2:
Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập. Khi lập tiến hành lập vi bằng không thuộc trường hợp tại Điều 37 Nghị định [trường hợp không được lập vi bằng], Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng.
Bước 3:
Vi bằng được Thừa phát lại ký vào từng trang, đóng dấu Văn phòng Thừa phát lại và ghi vào sổ vi bằng được lập theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định và gửi cho người yêu cầu đồng thời được lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về lưu trữ như đối với văn bản công chứng.
Xem thêm về Lập vi bằng: Tại đây.
1. Vi bằng nhà đất có thay thế văn bản công chứng được không?
Tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP: “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác”.
Đây là một trong các quy định giúp chúng ta hiểu rõ, dù thuộc loại vi bằng gì, thì vi bằng không tồn tại chức năng thay thế cho văn bản công chứng, chứng thực.
Tại sao pháp luật lại quy định như vậy. Sở dĩ pháp luật sinh ra là công cụ quan trọng để thực hiện quyền lực của nhà nước, bảo vệ lợi ích của giai cấp thống trị và duy trì địa vị. Các văn bản pháp luật được ra đời cũng nhằm giúp cho đất nước đi vào một khuôn khổ nhất định. Vì thế, mỗi văn bản luật đều quy định về những mảng nhất định giúp chúng ta dễ dàng nhận biết.
Ví dụ, đối với đất đai, tại pháp luật đất đai và văn bản liên quan đến công chứng, chứng thực đã quy định về việc chuyển nhượng đất đai phải đến cơ quan nhà nước để công chứng giao dịch, sang tên,…khi đó, các văn bản điều chỉnh của một mảng khác của luật cụ thể là vi bằng, không thể quy định trùng với quy định của các văn bản đã quy định.
2. Mua nhà đất bằng vi bằng nhà đất có giá trị pháp lý không?
Trong các trường hợp không được lập vi bằng, pháp luật có quy định trường hợp sau tại
Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP:
“4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”
Tại đây quy định rõ, không thể yêu cầu lập vi bằng nhà đất để mua nhà đất nếu không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, đối với các giao dịch về mua nhà đất mà pháp luật về công chứng, chứng thực đã quy định thì không áp dụng hình thức lập vi bằng.
3. Mua nhà sổ chung công chứng vi bằng có an toàn không?
Điều tiên quyết chúng ta phải hiểu, các giao dịch liên quan đến nhà đất, muốn hoàn thiện về tính pháp lý thì phải có hợp đồng chuyển nhượng và phải sang tên tại cơ quan nhà nước. Mặc dù công chứng vi bằng cũng do cơ quan nhà nước thực hiện nhưng vi bằng chỉ có giá trị chứng nhận có hoạt động giao dịch diễn ra. Nhưng không có giá trị xác nhận tính xác thực về giấy tờ trong giao dịch đó.
Vi bằng không có giá trị chứng nhận quyền sử dụng nhà/ đất như sổ đỏ pháp luật đã quy định rõ. Nhà nước không công nhận bạn là chủ sở hữu của ngôi nhà hay mảnh đất đó nếu như bạn chỉ có mỗi giấy vi bằng, do nắm được sơ hở từ sự kém hiểu biết mà người bán có thể lợi dụng lòng tin bán nhà sổ chung công chứng vi bằng.
V. Liên hệ dịch vụ lập vi bằng tại Thừa phát lại Ngọc Phú
Trong trường hợp Quý khách có nhu cầu về các dịch vụ lập vi bằng nhà đất để phòng tránh các rủi ro pháp lý, Quý khách có thể liên hệ với Thừa phát lại Ngọc Phú qua các kênh:
Hotline: 0966.504.090
Email: thuaphatlaimanhphu@gmail.com
Website: thuaphatlaimanhphu.vn
Địa chỉ: 139H4 Lý Chính Thắng, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng: Số 3C2, Đại lộ Đồng Khởi, phường Phú Khương, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre.
Thừa phát lại Ngọc Phú với đội ngũ Thừa phát lại có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý và am hiểu chuyên sâu về Thừa phát lại. Đây là điểm đến uy tín, đáng tin cậy cho quý khách hàng. Chúng tôi luôn làm việc với với tinh thần tinh thần thượng tôn pháp luật, tôn trọng đạo đức nghề nghiệp, làm việc trách nhiệm, chuyên nghiệp, tận tâm chúng tôi mong muốn mang đến những dịch vụ tốt nhất cho quý khách hàng.