Về phía Tây Hà Nội, chuyên gia của Savills ghi nhận, do khu vực này có những chuyển động sớm hơn nên bức tranh đô thị hiện hữu đã rõ rệt. Nhiều bộ, ngành, doanh nghiệp cũng dịch chuyển về phía Tây, tạo thành địa điểm tập trung của hàng nghìn doanh nghiệp lớn, nhỏ trong và ngoài nước; từ đó hình thành làn sóng chuyển dịch về khu vực này để an cư.
Tại khu vực này, sự phát triển của các tuyến đường Tố Hữu - Lê Văn Lương, Vành đai 2, Vành đai 3 và dự kiến Vành đai 3,5 và Vành đai 4, Đại lộ Thăng Long kèm các dự án đường sắt đô thị số 2A, số 3 đã tạo động lực cho việc phát triển các dự án bất động sản. Các dự án quy mô lớn phát triển dọc theo các tuyến đường này ở khu vực phía Tây có thể kể đến: The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thăng Long, Mailand Ha Noi City...
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết: Theo ghi nhận của Savills, khu vực phía Tây nếu tính riêng các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy luôn dẫn đầu thị trường về thị phần nguồn cung với khoảng 30% từ năm 2011 đến nay. Đây đồng thời là khu vực có nguồn cung văn phòng lớn nhất Thủ đô, với 50% thị phần, tương đương 873.700m2.
Trong thời gian tới, khu vực này vẫn sẽ là tâm điểm phát triển của Hà Nội, tập trung hơn về chất lượng, cải thiện mạnh về cơ sở hạ tầng giao thông, cảnh quan để giảm áp lực về dân cư và lưu lượng đi lại lớn.
Trong khi đó, cơ sở hạ tầng đồng bộ, đồng thời, Hà Nội định hướng phát triển mở rộng về phía Đông, theo đó sẽ xây dựng 10 cây cầu lớn vượt sông Hồng, rút ngắn thời gian di chuyển từ Hà Nội đến các địa phương khác đã làm tăng thêm hấp lực tại phía Đông, trong đó có cả những nhu cầu từ những địa phương lân cận.
Thêm vào đó, định hướng kiểm soát dân số tại khu vực nội đô lịch sử, giảm từ 1,2 triệu dân [năm 2009] xuống dự kiến còn 672.000 dân [giai đoạn 2020-2030], theo đó các dự án nhà ở sẽ được hưởng lợi từ việc di dân từ khu vực nội đô lịch sử. Do các điều kiện hạ tầng tốt cùng việc đi lại thuận tiện, nên thời gian qua đã có nhiều dân cư phố cổ trước đây chuyển sang các quận giáp ranh và nổi trội là tại khu vực phía Đông sinh sống.
Khu vực phía Đông [gồm quận Long Biên, huyện Gia Lâm] với quỹ đất lớn, cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh phát triển, cùng sự hiện diện của các chủ đầu tư bất động sản lớn trong đó có Vingroup, Ecopark, đã và đang thu hút khách mua từ trung tâm Hà Nội. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ tại phía Đông trong tương quan với tổng nguồn cung cả thị trường đã tăng từ mức rất thấp vào năm 2011 lên 12% vào nửa đầu năm 2023. Đây cũng là khu vực cũng có tỷ trọng nguồn cung nhà ở thấp tầng tăng trưởng mạnh mẽ nhất trong những năm gần đây, tăng từ 8% thị phần nguồn cung Hà Nội năm 2014 lên 15% tại thời điểm nửa đầu năm 2023.
Về giá nhà ở, theo ghi nhận của Savills, giá sơ cấp các sản phẩm nhà ở có sự khác biệt giữa hai khu vực. Cụ thể, tại khu vực phía Tây, giá sơ cấp căn hộ trung bình trong nửa đầu năm 2023 đạt 58 triệu đồng/m2; trong khi phía Đông có giá trung bình khoảng 48 triệu đồng/m2.
Đối với sản phẩm thấp tầng, giá sơ cấp tại phía Tây là 157 - 225 triệu đồng/m2 đất, còn tại phía Đông là 158 - 168 triệu đồng/m2 đất. Theo bà Đỗ Thu Hằng, sở dĩ có sự chênh lệch về giá giữa hai khu vực là bởi khu vực phía Đông hình thành và phát triển sau nhưng khá nhanh nên hiện vẫn còn có khoảng cách giá như vậy với khu vực phía Tây.
Nhận định về triển vọng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết thêm, thời gian tới, nguồn cung mới tại khu vực phía Tây và phía Đông sẽ chiếm 40% thị phần cho căn hộ. Ngoài ra, sản phẩm bất động sản tại các khu vực này nói riêng và Hà Nội nói chung sẽ ngày càng được cải thiện. Đối với dự án căn hộ, tiện ích nội khu sẽ được chú trọng. Cơ cấu sản phẩm cũng đa dạng hơn bao gồm các loại hình như studio, duplex, penthouse, dual-key. Thị trường có sự tham gia của các chủ đầu tư quốc tế, thêm vào đó, các sản phẩm căn hộ có thương hiệu cũng dần bắt đầu xuất hiện trên thị trường.
Khu vực phía Tây của Hà Nội gồm 4 huyện: Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai, Chương Mỹ đã có những bước phát triển khá mạnh mẽ với điểm nhấn là Khu công nghệ cao Hòa Lạc và Đại học Quốc gia Hà Nội. Do đó, trong đề án Quy hoạch Thủ đô Hà Nội, giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, TP Hà Nội định hướng xây dựng thành phố phía Tây với khu đô thị Hòa Lạc là trung tâm đầu não về khoa học, giáo dục và kỹ thuật công nghệ cao.
Nhiều điểm nghẽn
Theo Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội, 4 huyện ngoại thành [Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai và Chương Mỹ] phía Tây của TP có đặc điểm tự nhiên là vùng bán sơn địa, núi đá vôi xen lẫn đồng bằng, lãnh thổ rộng lớn, địa hình thấp dần từ Tây sang Đông. Địa hình đa dạng đã tạo ra nhiều vùng cảnh quan hấp dẫn để phát triển dân cư gắn với du lịch sinh thái, đặc biệt là hành lang cảnh quan sông Đáy, sông Tích và vùng núi Viên Nam. Đây cũng là vùng đất có nền văn hóa rất phong phú với nhiều làng nghề truyền thống.
Khu đô thị Hoà Lạc là hạt nhân của thành phố phía Tây
Về hạ tầng giao thông khu vực phía Tây của Thủ đô, có đại lộ Thăng Long kết nối trung tâm thành phố với các huyện trên cùng các Quốc lộ 21, 32, 6 và đường Vành đai 3,5, đường Vành đai 4 đang xây dựng tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế, xã hội, mở rộng giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội giữa Thủ đô với vùng kinh tế Tây Bắc, hành lang phát triển đường Hồ Chí Minh và cả nước. Đặc biệt, tại khu vực này còn có những khu chức năng, dự án cấp quốc gia như: Khu công nghệ cao Hòa Lạc và Đại học Quốc gia Hà Nội, cùng nhiều khu, cụm công nghiệp thu hút được đông đảo nhà đầu tư.
Đại lộ Thăng Long kết nối trung tâm TP Hà Nội với khu vực các huyện phía Tây
Tuy nhiên cùng với những lợi thế phát triển, khu vực 4 huyện còn nhiều điểm nghẽn, hạn chế, gây ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển kinh tế, xã hội. Trong đó, đáng chú ý là cơ sở hạ tầng chậm và không có nhiều phát triển so với quy hoạch. Ngoài Đại lộ Thăng Long thì các trục giao thông như Quốc lộ 6 và Quốc lộ 21 đã bị quá tải, xuống cấp, ảnh hưởng nhiều đến phát triển kinh tế. Hệ thống giao thông đường bộ của 4 huyện trên cũng đã cũ, không đáp ứng tốt cho nhu cầu. Các tuyến đường liên xã nhỏ và chất lượng cũng đang dần xuống cấp. Tốc độ triển khai quy hoạch chung rất chậm [khoảng 10%] ảnh hưởng đến việc đầu tư xây dựng tại khu vực. Đặc biệt việc triển khai quy hoạch với nhiều chức năng di dời giảm tải trong nội đô như: các cơ sở giáo dục, y tế chưa hoàn thành do nhiều bất cập. Nguồn lực đầu tư phát triển còn hạn chế và thiếu các chính sách phát triển đột phá cho khu vực này.
Hướng tới trung tâm kết nối trí tuệ
Bà Nguyễn Thị Diễm Hằng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội cho biết, với tiềm năng, lợi thế trên, cùng với những hạn chế hiện tại, phương án phát triển khu vực phía Tây được xây dựng với định hướng chủ đạo là mô hình thành phố phía Tây là trung tâm kết nối trí tuệ toàn cầu, thành phố khoa học công nghệ, giáo dục và đào tạo chất lượng cao, đô thị sinh thái gắn với dịch vụ du lịch, làng nghề và nông nghiệp hữu cơ. Trong đó tập trung chủ yếu phát triển đô thị Hòa Lạc là hạt nhân chính để phát triển thành phố phía Tây bằng các cơ chế riêng và hệ thống hạ tầng kết nối hoàn chỉnh. Giữ nguyên định hướng trục Hồ Tây - Ba Vì, chỉ vi chỉnh để đảm bảo tính khả thi nhằm hình thành không gian và trung tâm văn hóa mới của Thủ đô. Vùng không gian giữa sông Tích và sông Đáy đề xuất mô hình chuỗi cụm làng nghề, xanh, thông minh, lưu giữ được bản sắc văn hóa xứ Đoài nhưng vẫn hội nhập với kinh tế tri thức, công nghệ và có tính bổ trợ cho hạt nhân là khu Công nghệ cao Hòa Lạc.
Hạ tầng cơ sở tại khu vực phía Tây của Thủ đô đang có sự phát triển mạnh mẽ
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cũng cho rằng để xây dựng thành phố phía Tây, cần xem xét lại chủ trương di dời các cơ sở chức năng trong nội đô ra các đô thị vệ tinh và thị trấn sinh thái để phù hợp với nguồn lực đầu tư; xem xét lại mô hình phát triển và giai đoạn đầu tư đối với các đô thị vệ tinh; phát triển các thị trấn sinh thái với trục không gian bám theo Quốc lộ 6 và Đại lộ Thăng Long, cùng với hệ thống đường sắt tạo thành hành lang đô thị dọc tuyến. Hành lang xanh để bảo tồn hệ thống di tích di sản về văn hóa, cảnh quan và làng nghề.
Bản đồ quy hoạch khu vực đô thị Hoà Lạc
Ông Lê Chính Trực, Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội đề nghị, đơn vị tư vấn cần rà soát lại một số chức năng của thành phố phía Tây dựa trên thực tế nhu cầu các địa phương như: y tế, giáo dục, thương mại để xác định rõ nét hơn phát triển khu vực này. Đồng thời, làm rõ hơn những tiêu chí của mô hình phát triển nông nghiệp gắn với du lịch sinh thái; quy mô phát triển đô thị với quy mô dân số được xác định đến năm 2050. Trong khi đó, ông Nguyễn Mạnh Hồng, Chủ tịch UBND huyện Thạch Thất đề nghị cần nghiên cứu, xem xét các chỉ tiêu, tiêu chí sử dụng đất, đặc biệt là với những khu vực đất cần giữ lại có tính khả thi trong quy hoạch, phù hợp với khu đô thị vệ tinh Hoà Lạc. Đối với lĩnh vực văn hoá - giáo dục, do sinh viên nhập học tại Đại học Quốc gia ở Hoà Lạc ngày càng đông nên cần xem xét đến vấn đề đảm bảo an ninh trật tự và an sinh xã hội.