Ưu điểm chính của phương pháp so sánh doanh số bán hàng là gì?

Phương pháp so sánh giá bán là một phương pháp định giá phổ biến và thông dụng đối với bất động sản. Tuy nhiên, có nhiều sắc thái đối với phương pháp so sánh doanh số bán hàng đối với bất động sản thương mại bị hiểu sai. Phương pháp so sánh doanh số bán hàng có thể đặc biệt hữu ích khi tài sản không tạo ra thu nhập cho thuê hoặc thông tin đó không có sẵn. Trong bài viết này, chúng ta sẽ thảo luận sâu về phương pháp so sánh doanh số bán hàng cho bất động sản

Phương pháp So sánh Bán hàng để Định giá Bất động sản là gì?

Phương pháp so sánh doanh số bán hàng ước tính giá trị thị trường cho một tài sản bằng cách sử dụng dữ liệu bán hàng gần đây từ các tài sản tương tự khác. Phương pháp so sánh doanh số đòi hỏi phải có một thị trường sôi động cho các tài sản tương tự. Ngoài ra, điều kiện thị trường địa phương, cũng như điều kiện kinh tế quốc gia, phải ổn định để hỗ trợ hợp lý cho việc định giá bằng cách sử dụng doanh số bán bất động sản so sánh. Phương pháp so sánh doanh số xem xét giá bán của các tài sản tương tự, được bán gần đây. Giá bán đó được điều chỉnh để phản ánh thời gian, điều kiện và sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản đối tượng. Kết quả của các điều chỉnh là ước tính giá trị chủ thể

Phương pháp so sánh bán hàng. Các yếu tố điều chỉnh

Lý tưởng nhất là doanh số bán hàng có thể so sánh phải càng gần với thời điểm hiện tại càng tốt và gần giống với tài sản chủ thể. Những điều kiện này giảm thiểu nhu cầu điều chỉnh. Trên thực tế, có thể có nhiều yếu tố gây ra chênh lệch giá giữa hai bất động sản so sánh. Những khác biệt này có thể rơi vào chín loại

• Quyền sở hữu - Sự khác biệt về quyền sở hữu dẫn đến sự khác biệt về giá trị. Một tài sản được định giá khác nếu chủ sở hữu có một khoản phí đơn giản so với một khoản lãi cho thuê. Do đó, việc định giá phải điều chỉnh những khác biệt về lợi ích sở hữu
• Tương đương tiền mặt – Trong một số trường hợp, người mua trả giá bán cao hơn cho một tài sản để đổi lấy tài chính dưới mức giá thị trường. Vì vậy, giá bán phải được điều chỉnh giảm xuống để tính phần phí bảo hiểm đó
• Điều kiện bán hàng – Ước tính giá trị nên xem xét giao dịch dài hạn giữa hai bên không liên quan. Điều chỉnh là bắt buộc đối với các giao dịch bán hàng có thể so sánh được là bán hàng bắt buộc và những giao dịch bán hàng mà người mua và người bán có liên quan hoặc liên kết theo một cách nào đó
• Điều kiện thị trường – Tùy thuộc vào nền kinh tế địa phương và thị trường bất động sản, giá cả có thể có xu hướng tích cực hoặc tiêu cực theo thời gian. Trừ khi việc bán hàng tương tự diễn ra vào tuần trước, rất có thể các điều kiện thị trường đã thay đổi một chút. Có thể khó thực hiện chính xác những điều chỉnh thị trường này khi có những biến động lớn về giá trong một khoảng thời gian ngắn
• Đặc điểm vị trí – Vị trí là yếu tố chính trong định giá bất động sản vì giá trị của một tài sản riêng lẻ phụ thuộc vào các tài sản và khu vực xung quanh nó. Sự khác biệt về các yếu tố cụ thể theo vị trí như phương tiện đi lại, mô hình giao thông, chất lượng trường học, khả năng mua sắm và khả năng tiếp cận các tiện ích đầy đủ giữa tài sản so sánh và tài sản chủ đề yêu cầu điều chỉnh giá bán
• Đặc điểm vật lý – Đặc điểm vật lý tạo nên sự khác biệt rõ ràng nhất giữa hai tài sản có thể so sánh được. Do đó, các điều chỉnh là cần thiết đối với những khác biệt về thể chất như tuổi tác, tình trạng, chất lượng, thiết kế và thiết bị hoặc tính năng đặc biệt
• Đặc điểm kinh tế – Ngoài sự khác biệt về vật chất, địa điểm và giao dịch đối với tài sản, có thể có sự khác biệt về kinh tế ảnh hưởng đến dòng tiền dự kiến. Ví dụ: chi phí hoạt động hoặc chi phí quản lý cao hơn làm giảm thu nhập hoạt động ròng của tài sản. Đổi lại, thu nhập hoạt động ròng thấp hơn dẫn đến định giá thấp hơn. Nếu hiệu quả vận hành và quản lý của một tài sản so sánh không giống với tài sản chủ đề, thì cần phải điều chỉnh. Ngoài ra, sự khác biệt về cơ cấu khách thuê, điều khoản thuê và nhượng quyền cho thuê đều ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập hoạt động ròng dự kiến ​​và do đó ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Những khác biệt này được đo lường trực tiếp khi sử dụng phương pháp thu nhập để định giá, nhưng chúng cũng không thể bị bỏ qua trong phương pháp so sánh doanh số bán hàng.
• Sử dụng – Một thành phần quan trọng của thẩm định bất động sản là định giá một tài sản ở mức cao nhất và sử dụng tốt nhất. Trong trường hợp việc sử dụng hiện tại của tài sản so sánh hoặc tài sản đối tượng không phải là cách sử dụng cao nhất và tốt nhất thì phải có sự điều chỉnh về giá trị
• Các thành phần giá trị phi thực tế – Đôi khi giá bán của một bất động sản không chỉ phản ánh đất đai và các cải tiến mà còn cả các thành phần phi thực tế. Ví dụ: việc bán hàng có thể bao gồm đồ nội thất hoặc các mặt hàng khác thuộc tài sản cá nhân, tài sản trí tuệ hoặc giá trị kinh doanh đang diễn ra. Các thành phần phi thực tế này của giá bán phải được trích xuất để thiết lập chính xác ước tính giá trị bằng cách sử dụng phương pháp so sánh bán hàng

Phương pháp so sánh bán hàng. Thực hiện các Điều chỉnh đối với Thuộc tính So sánh

Mục tiêu của quá trình điều chỉnh là làm cho thuộc tính có thể so sánh trông giống thuộc tính chủ thể hơn. Vì vậy, giá được điều chỉnh để tính đến sự khác biệt về định giá do từng yếu tố từ phần trước. Điều chỉnh có thể được thực hiện dưới dạng số tiền trực tiếp hoặc phần trăm giá trị tổng thể. Các yếu tố như quyền sở hữu, các thành phần giá trị phi thực tế và giá trị tiền mặt tương đương dễ ước tính hơn dưới dạng số tiền trực tiếp. Các yếu tố khác, chẳng hạn như điều kiện thị trường, vị trí, kinh tế và đặc điểm vật lý có thể được thể hiện chính xác hơn dưới dạng phần trăm điều chỉnh giá trị. Trước tiên hãy xem xét điều chỉnh trực tiếp đồng đô la và sau đó kết hợp điều chỉnh tỷ lệ phần trăm

Việc xác định mức điều chỉnh giá thực tế là một quá trình chủ quan. Hầu hết thời gian, không có một câu trả lời đúng. Kết quả là, thẩm định viên thường trình bày một ước tính giá trị trong phạm vi chứ không phải là một con số duy nhất. Ước tính điều chỉnh có thể đến từ một nguồn dữ liệu xuất bản ước tính giá trị, kiến ​​thức và kinh nghiệm cá nhân trong một thị trường nhất định hoặc sử dụng phân tích định lượng về doanh số bán hàng trong quá khứ

Ước tính giá trị đối tượng bằng cách sử dụng phương pháp so sánh doanh số bán hàng

Sau khi hoàn thành quá trình điều chỉnh giá so sánh, kết quả là ước tính thị trường có thể được áp dụng cho tài sản chủ đề. Giá trị đối tượng có thể được ước tính bằng ước tính thị trường về số đô la trên mỗi foot vuông hoặc đô la trên mỗi đơn vị cũng như hệ số nhân thị trường. Ví dụ về các số nhân thị trường bao gồm Hệ số thu nhập gộp tiềm năng [PGIM], Hệ số thu nhập gộp hiệu quả [EGIM], Hệ số thu nhập ròng [NIM] hoặc tỷ lệ trần

Ví dụ về phương pháp so sánh doanh số

Giả sử tài sản chủ đề mà chúng tôi đang đánh giá là tài sản văn phòng mới rộng 24.000 bộ vuông. Giá thuê thị trường cho khu vực này là $15/sqft, chi phí hoạt động trung bình là $4. 10/sqft, và tỷ lệ trống trung bình là 6%. Đã có ba tài sản tương tự đã được bán trong 18 tháng qua

Comp 1Comp 2Comp 3Sales Giá $ 2,675,000 $ 4.200.000 $ 1.950.000 giờ Sale5 tháng trước8 tháng trước18 tháng trước 5 năm . 94$90. 91$87. 44PGIM7. 787. 098. 59GIAM8. 197. 558. 59Tỷ lệ giới hạn0. 0850. 0910. 079

Giá trị thị trường trong khu vực này đã tăng đều đặn khoảng 1% mỗi quý trong hai năm qua. Vì vậy, tất cả các sản phẩm so sánh phải được điều chỉnh tăng lên vì chúng sẽ được bán với giá cao hơn vào ngày hôm nay. Mặc dù các tài sản được xây dựng trong 5 năm qua gần như mới, nhưng một tài sản hoàn toàn mới thực sự sẽ được bán với giá cao hơn 4%. Giá của tài sản so sánh phải được điều chỉnh tăng 4% để phù hợp với tài sản chủ thể mới. So sánh 1 được xây dựng với vật liệu xây dựng trên mức trung bình. Đối tượng, cùng với đối tượng so sánh 2 và 3, có chất lượng xây dựng trung bình. Do đó, so sánh 1 phải được điều chỉnh giảm xuống để xem xét nó sẽ được đánh giá như thế nào nếu nó được xây dựng với chất lượng trung bình

Comp 1 Comp 2 Comp 3 Giá/100 ft vuông. 9490. 91$87. 44Điều kiện thị trường2%3%6%Tuổi4%4%4%Chất lượng-2%0%0%Tổng số điều chỉnh4%7%10%Giá đã điều chỉnh/sqft104. 9897. 2796. 18Giá trị đã điều chỉnh2,781,9704,493,8742,144,814PGIM8 đã điều chỉnh. 097. 599. 45EGIM8 đã điều chỉnh. 518. 089. 45Tỷ lệ giới hạn đã điều chỉnh0. 0820. 0850. 072

Áp dụng tổng số điều chỉnh cho giá gốc trên mỗi foot vuông cho mỗi bất động sản dẫn đến giá được điều chỉnh trên mỗi foot vuông và giá bán tổng thể được điều chỉnh cho mỗi tài sản có thể so sánh được. PGIM, EGIM và tỷ lệ giới hạn được điều chỉnh là kết quả của việc tính toán lại các bội số với giá đã điều chỉnh. Sau đó, các bội số thị trường được điều chỉnh này có thể được áp dụng cho tài sản chủ đề để ước tính giá trị thị trường của nó bằng cách sử dụng phương pháp so sánh doanh số. Phân tích thị trường hiện tại dẫn đến báo cáo lưu chuyển tiền tệ chiếu lệ sau đây cho tài sản chủ thể vào năm tới

 

Trung bình đơn giản của ba so sánh cung cấp một ước tính về giá trị thị trường cho mỗi bội số. Sau đó, bội số đó có thể được áp dụng cho thuộc tính chủ đề để tìm ước tính giá trị chủ thể. Để làm điều này, chỉ cần nhân PGIM với PGI dự kiến ​​của đối tượng. Sau đó, nhân EGIM với EGI dự kiến ​​của đối tượng. Cuối cùng, chia NOI dự kiến ​​của đối tượng cho tỷ lệ vốn hóa thị trường

Trong ví dụ này, giá trị đối tượng dự kiến ​​nằm trong khoảng từ mức thấp là $2.387.520 đến mức cao là $3.016.800. Việc giải thích phạm vi giá trị này cũng là một phần chủ quan của quá trình định giá. Vì giá trị ước tính thấp thấp hơn nhiều, nên có thể ít nhấn mạnh hơn vào giá trị đó và kết luận rằng ước tính giá trị đối tượng là $3.000.000

Sự kết luận

Trong bài viết này, chúng ta đã nói về phương pháp so sánh giá bán để định giá bất động sản. Phương pháp so sánh doanh số bán hàng ước tính giá trị thị trường cho một tài sản bằng cách sử dụng dữ liệu bán hàng gần đây từ các tài sản tương tự khác. Quá trình tiếp cận so sánh doanh số bán hàng thường liên quan đến việc điều chỉnh vì không có hai tài sản nào giống hệt nhau. Chúng tôi đã thảo luận về một số nguyên nhân của sự điều chỉnh và xem qua một ví dụ đơn giản cho thấy cách thức hoạt động của phương pháp so sánh doanh số bán hàng

Đối với tình huống nào thì phương pháp so sánh doanh số sẽ là tốt nhất?

Thành phần chính của việc sử dụng phương pháp so sánh doanh số để định giá là gì?

quizlet phương pháp so sánh doanh số bán hàng là gì?

Năm bước của phương pháp so sánh bán hàng là gì?