Điều kiện chuyển nhượng HĐ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai [Ảnh minh họa]
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê, mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng thuê, mua nhà ở xã hội.
Cụ thể, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê nhà ở hình thành trong tương lai gồm:
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định về điều kiện hợp đồng kinh doanh bất động sản theo Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP; trong trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/03/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận]
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải trong diện không có tranh chấp, khiếu kiện.
- Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
[Hiện hành, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trong trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc toàn bộ số căn hộ đó].
Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/3/2022 và thay thế Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
Nhật Anh
Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email .
Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vấn đề nhiều người đang quan tâm. Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Vậy điều kiện, hình thức hợp đồng và xử lý tranh chấp về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào? Mời bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây.
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.
Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Đồng thời, khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đưa ra khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
>> Xem thêm: Cá nhân khi cho thuê nhà phải nộp các loại thuế nào
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có bản chất là một giao dịch dân sự nói chung, một giao dịch về nhà ở nói riêng. Quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh bởi quy phạm của nhiều văn bản pháp luật như Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng,…
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Nội dung cơ bản của Hợp đồng
Theo quy định pháp luật hiện hành pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm các nội dung cơ bản sau:
- Nhóm luật cơ sở: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề chung nhất của hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, bao gồm: quy định về tài sản, quy định chung về hợp đồng, năng lực chủ thể…
- Luật về nội dung: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề cụ thể, trực tiếp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như: khái niệm; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng; điều kiện; các quy định về giá cả, phương thức, thời hạn thanh toán…
- Nhóm chế tài: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề về trách nhiệm pháp lý mà bên vi phạm phải gánh chịu.
- Nhóm luật liên quan đến giải quyết tranh chấp: Đa số các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được giải quyết thông qua phương thức hòa giải hoặc thông qua thủ tục tố tụng tại Tòa án. Nhóm luật này điều chỉnh các vấn đề về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, thời hạn giải quyết…
Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Người có quyền năng trong việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai [hay còn gọi là Chủ đầu tư] có thể là cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp.
Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Người này sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình. Chủ đầu tư là người phải chịu trách nhiệm toàn diện trước người quyết định đầu tư và pháp luật về các mặt chất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu tư và các quy định khác của pháp luật. Chủ đầu tư được quyền dừng thi công xây dựng công trình và yêu cầu khắc phục hậu quả khi nhà thầu thi công xây dựng công trình vi phạm các quy định về chất lượng công trình, an toàn và vệ sinh môi trường.
Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi nào?
Theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, một bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
>> Xem thêm Xử lý tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp
Trong trường hợp mà các bên tranh chấp vè hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không thể tự thỏa thuận được với nhau về cách giải quyết thì các bên đều có quyền khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có nhà để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp theo Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp
Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án
- Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công, Thẩm phán tiến hành xem xét đơn khởi kiện và ra một trong số các quyết định như yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; thụ lý vụ án; chuyển đơn khởi kiện cho Tòa có thẩm quyền; trả lại đơn khởi kiện và nêu rõ lý do.
Xét xử, giải quyết vụ án
- Sau khi được thụ lý vụ án, tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng hoặc 6 tháng kể từ ngày thụ lý.
- Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
- Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
>>Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa bằng miệng
Trên đây là bài viết hướng dẫn quý khách hàng về Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trường hợp Quý bạn đọc có thắc mắc cũng như có nhu cầu TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ hoặc các vấn về pháp lý khác hãy liên hệ ngay với chúng tôi theo HOTLINE 1900.63.63.87 để được phía công ty chúng tôi tư vấn chi tiết. Xin cảm ơn.
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: hoặc .