Mục lục bài viết
- 1. Quy định tăng giá 10% mỗi năm với hợp đồng thuê nhà đúng luật?
- 2. Xử lý thế nào khi phải thay thế thiết bị trong hợp đồng thuê nhà ở?
- 3. Cách lậphợp đồng thuê nhà có tiền đặt cọc?
- 4. Ký lại hợp đồng thuê nhà nộp thuế như thế nào?
- 5. Tư vấn về hình thức của hợp đồng thuê nhà?
1. Quy định tăng giá 10% mỗi năm với hợp đồng thuê nhà đúng luật?
Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi chuẩn bị ký hợp đồng thuê nhà với giá 3 triệu đồng. Bên cho thuê chấp nhận công chứng. Nhưng trong hợp đồng lại có điều khoản mỗi năm tăng giá 10% vậy có hợp lý không?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: G.L
>>Luật sư tư vấn luật dân sự về thuê nhà gọi số:1900.6162
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về hợp đồng về nhà ở như sau:
"Điều 121. Hợp đồng về nhà ở
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu [nếu có] và ghi rõ chức vụ của người ký."
Như vậy, pháp luật quy định cụ thể về các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng về nhà ở. Theo quy định tại Khoản 8 Điều 121 như trên thì các bên có thể cón những thỏa thuận khác ngoại trừ những nội dung theo quy định tại Điều 121, chính vì vậy, vấn đề tăng giá 10% một năm là không trái với quy định của pháp luật, tuy nhiên, việc ký kết hợp đồng hay không là phụ thuộc vào bạn hoặc bạn có thể thỏa thuận với chủ nhà về vấn đề này theo quy định tại Khoản 1 Điều 129 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể:
"Điều 129. Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở
1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở."
Theo đó, nếu như hai bên thực hiện việc tăng giá có thỏa thuận trong hợp đồng, thể hiện sự đồng ý của hai bên thì sẽ hợp lý.
>> Tham khảo ngay: Khi nào bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở?
2. Xử lý thế nào khi phải thay thế thiết bị trong hợp đồng thuê nhà ở?
Chào luật Minh Khuê, tôi muốn hỏi luật sư là hiện tại tôi có thuê căn nhà để ở và kinh doanh phòng trọ mới được 1 tháng. Nhưng khi vào sử dụng thì gặp vấn đề là thang máy bị hư do đã lâu xuống cấp và phải thay thế lại một số thiết bị. Vậy trong trường hợp này thì bên cho thuê sẽ chịu trách nhiệm chi phí sữa chữa hay bên thuê phải chịu chi phí. Tôi ký hợp đồng thuê 06 năm nhưng mới ở được 01 tháng. Và trong trường hợp hai bên không thỏa thuận được thì tôi có quyền chấp dứt hợp đồng không?
Tôi xin cảm ơn luật minh khuê.
- Nam Nguyen -
Trả lời
Về nguyên tắc, các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giải quyết theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng [các thảo thuận này không trái quy định của pháp luật, phù hợp với nội dung được quy định trong Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014].
Điều 131, 132 Luật nhà ở năm 2014 và Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thuê nhà, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, cụ thể như sau:
- Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.
+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo trước cho bên thuê njaf ở biết trước theo thỏa thuận.
+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
- Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở phỉa thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày trừ trường hợp các bên có thỏa thận khác; nếu vi phạm quy định tại điều khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Theo đó trường hợp của bạn lý do bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng là do không thỏa thuận được với bên cho thuê về chi phí sửa chữa thang máy. Vì vậy ở đây nếu trong hợp đồng thuê nhà của bạn có điều khoản quy định về việc hư hỏng cơ sở vật chất chủ nhà là bên đứng ra chịu chi phí sửa chữa mà chủ nhà không thực hiện thì bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bạn phải báo trước cho bên chủ nhà trước 30 ngày [trừ trường hợp hợp đồng thuê nhà của bạn có quy định khác về thời hạn này].>> Xem thêm:Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà?vàMức phạt phá vỡ hợp đồng thuê nhà để kinh doanh?
3. Cách lậphợp đồng thuê nhà có tiền đặt cọc?
Thưa Luật sư, em có câu hỏi muốn được giải đáp: Em và một người bạn có ký một hợp đồng thuê nhà từ tháng 08/2015. Trong hợp đồng đó mặc dù chỉ em là người ký tên nhưng trong hợp đồng, bên thuê ghi cả tên em và bạn kia.
Theo hợp đồng bọn em phải đặt cọc 02 triệu và nếu chuyển đi trước 1 năm thì mất tiền đặt cọc này. Tháng 10 vừa rồi bạn em chuyển đi còn em vẫn ở lại. Chủ nhà có thông báo ai chuyển đi mất tiền đặt cọc. Đến tháng 11 có 1 bạn khác chuyển đến ở cùng em thì chủ nhà lại bắt chúng em đặt cọc thêm 2 triệu. Tức là 1 triệu trước đây em đặt cọc cũng mất dù em không chuyển đi. Vậy em muốn hỏi trong trường hợp này nội dung hợp có vi phạm pháp luật không, hoặc bên cho thuê có vi phạm nội dung hợp đồng không? Bọn em nên làm gì để không bị mất tiền oan. Kính mong công ty giải đáp giúp em. Em xin chân thành cảm ơn!
>>Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162
Trả lời:
Theo khoản 1 Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì:
"Điều 10. Hiệu lực của giao dịch bảo đảm
1. Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây:
a] Các bên có thoả thuận khác;
b] Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố;
c] Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;
d] Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định."
Vậy ở đây nếu bạn và bên cho thuê nhà không có thỏa thuận khác thì thỏa thuận đặt cọc của bạn đã có hiệu lực pháp luật.
Trong trường hợp của bạn, bạn cần xem xét xem trong hợp đồng thuê nhà của bạn có thỏa thuận điều khoản đó là nếu một trong hai chuyển đi trước 01 năm thì sẽ mất số tiền cọc hay không? Nếu có thì việc bạn mất tiền cọc là hoàn toàn có căn cứ vì bạn đã thỏa thuận đồng ý rồi.
Nếu hợp đồng chỉ thỏa thuận nếu chuyển đi trước một năm thì mất tiền cọc mà chỉ có bạn của bạn chuyển đi, bạn là người trực tiếp ký kết hợp đồng vẫn ở lại thì số tiền cọc của bạn vẫn còn lại 2 triệu đồng vì căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau:
"Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên [sau đây gọi là bên đặt cọc] giao cho bên kia [sau đây gọi là bên nhận đặt cọc] một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác [sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc] trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."
Bạn đã thực hiện việc giao kết và thực hiện hợp đồng, cụ thể vẫn ở lại cho đến khi hết thời hạn của hợp đồng thì bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ trả lại tài sản đặt cọc cho bạn, cụ thể là số tiền 02 triệu đồng.
>> Tham khảo nội dung: Thủ tục kiện tụng dân sự trong tranh chấp hợp đồng thuê nhà?
4. Ký lại hợp đồng thuê nhà nộp thuế như thế nào?
Thưa luật sư! Công ty tôi có thuê căn nhà làm văn phòng, lúc đầu ký hợp đồng với một người khác và công ty tôi cũng đã thanh toán tiền thuê nhà tháng đầu tiên vào tài khoản của người đó. Nhưng vì bận công việc ở tỉnh, người đó không thể về đây ký giấy ủy quyền cho công ty tôi đi nộp thuế thay, vì thế người đó đề nghị ký lại hợp đồng thuê nhà, và người lần này đứng tên là bố của người đó.
Mong công ty luật Minh Khuê giải đáp giúp tôi thắc mắc này. Nếu tôi làm lại hợp đồng mới là người khác, thì số tiền mà tôi đã thanh toán vào tài khoản người kia, có được thuế chấp nhận hay không? Xin cảm ơn.
>>Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi: 1900.6162
Trả lời:
Theo quy định tại khoản 9 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định về giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
"9. Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở [trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước] thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở."
Như vậy, nếu làm hợp đồng mới thì sẽ xảy ra 3 trường hợp:
- Nếu căn nhà thuộc sở hữu riêng của người con thì chỉ có người sở hữu mới có quyền cho thuê, vì vậy khi người bố muốn cho thuê phải được người con ủy quyền. Như vậy, số tiền đã thanh toán vào tài khoản người con có chứng từ hợp pháp thì được tính vào chi phí được trừ của doanh nghiệp.
- Trường hợp chỉ bố đứng quyền sở hữu căn nhà thì người con sẽ không có quyền cho thuê, khi bạn ký hợp đồng mới mà bạn trả tiền thuê cho người con thì sẽ không được tính vào chi phí được trừ của doanh nghiệp, bạn có thể thỏa thuận với người con về việc gửi lại số tiền đó và bạn trả cho người bố.
Để được tính vào chi phí được trừ của doanh nghiệp thì hồ sơ của doanh nghiệp bạn phải đáp ứng theo khoản 2.5 Điều 6 Thông tư số 78/2014/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung tại Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC, Thông tư 119/2014/TT-BTC, Thông tư 151/2014/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành về chi tiền thuê tài sản của cá nhân không có đầy đủ hồ sơ, chứng từ dưới đây:
- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản và chứng từ trả tiền thuê tài sản.
- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thoả thuận doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền thuê tài sản và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.
- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế [thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân] và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân.
5. Tư vấn về hình thức của hợp đồng thuê nhà?
Chào Luật Sư, cho em hỏi về vấn đề làm chứng khi cho thuê nhà. Khách hàng em có nhu cầu thuê một căn nhà để kinh doanh [thức ăn vặt]. Khi tiến hành làm hợp đồng thuê nhà thì bên chủ nhà bảo không cần đi công chứng [theo luật thì hợp đồng này phải công chứng] và yêu cầu bên công ty em ký vào hợp đồng thuê nhà giữa hai bên là "Đơn Vị Làm Chứng" để khi có vấn đề bất trắc xảy ra thì công ty em sẽ làm chứng trước pháp luật.
Em muốn hỏi nếu có sự cố xảy ra thì "Đơn Vị Làm Chứng" có bị ảnh hưởng gì hay không? Do em được biết hợp đồng thuê nhà không công chứng khi đưa ra pháp luật sẽ bị tuyên bố "vô hiệu " nên cho dù em có ký vào thì hợp đồng đó vẫn vô hiệu đúng không ạ? Mong luật sư sớm hồi âm. Em xin chân thành cảm ơn!
>>Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở 2014 về công chứng, chứng thực các giao dịch về nhà ở.
"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng."
Theo quy định này thì hợp đồng thuê nhà sẽ không bắt buộc phải công chứng nữa. Do đó, hợp đồng thuê nhà nếu như không có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật và hợp đồng không bị vô hiệu.
Trong trường hợp không may có sự cố hoặc rủi ro xảy ra thì người làm chứng đối với hợp đồng thuê nhà này chỉ phải khai báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc làm chứng của mình, cũng như cam kết thông tin làm chứng là đúng sự thật. Còn các vấn đề tranh chấp phát sinh khác từ hai bên thuê nhà và bên cho thuê nhà thì không ảnh hưởng, cũng như liên quan đển người làm chứng. Xem thêm : Chấm dứt hợp đồng thuê nhà thế nào cho đúng với quy định của pháp luật?
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!