Người nước ngoài mua nhà ở việt nam 2023

Về vấn đề này, Báo Tin tức thông tin như sau: 

Người nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở và phải đáp ứng đủ điều kiện theo từng trường hợp.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo Khoản 1, Điều 159, Luật Nhà ở 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật liên quan.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

- Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua 2 nhóm hình thức: Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam; mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Điều kiện để người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam

Theo Điều 74, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, người nước ngoài có quyền mua nhà ở tại Việt Nam cần có giấy tờ chứng minh, cụ thể:

- Điều kiện với tổ chức: Tổ chức phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở.

- Điều kiện với cá nhân: Đối với cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam. Đồng thời, không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.

- Theo Nghị định số 99/2015, ngày 20/10/2015 của Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư.

Trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

Trường hợp trên địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau:

- Trường hợp chỉ có 01 dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;

- Trường hợp chỉ có 01 dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;

- Trường hợp có từ 02 dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà của mỗi dự án.

Bên cạnh đó, để sở hữu nhà tại Việt Nam thì cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

Đối với tổ chức người ngoài thì phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 59 của Luật Nhà ở và có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở.

Có được cấp sổ đỏ cho người nước ngoài không? Người có vợ/chồng là người nước ngoài thì có được mua đất ở Việt Nam không? Trên sổ đỏ ghi như thế nào? … Những vấn đề nêu trên sẽ được chúng tôi giải đáp trong bài viết dưới đây.

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có trường hợp liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho người nước ngoài đang sinh sống tại Việt Nam như sau: Chồng của tôi là người quốc tịch Thụy Sỹ, đã sinh sống, làm việc tại Việt Nam được 5 năm.

Chúng tôi đăng ký kết hôn tại Việt Nam. Hiện nay chúng tôi đang có nhu cầu mua căn chung cư tại dự án nhà ở thương mại ở gần nhà để làm nơi ở chung của cả hai vợ chồng.

Đồng thời, chúng tôi cũng muốn đứng tên chung một mảnh đất [không có nhà trên đất] mua ở Kiên Giang.

Xin Luật sư cho biết, chúng tôi có thể thực hiện được không? Cần đáp ứng điều kiện gì để thực hiện?

Chào bạn, xoay quanh vấn đề pháp lý vướng mắc cấp sổ đỏ cho người nước ngoài mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Được cấp sổ đỏ cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam không?

Dựa trên thông tin bạn cung cấp, chúng tôi có một số nhận định sơ bộ như sau:

• Chồng bạn đang cư trú, nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam.

• Chồng bạn không thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam [tức được cấp giấy chứng nhận đầu tư dự án về nhà ở tại Việt Nam];

• Hiện tại, vợ chồng bạn đang có ý định mua căn hộ chung cư thương mại [nhà ở thương mại] và mua quyền sử dụng thửa đất [đất không có nhà] tại Việt Nam;

Điều 159 Luật Nhà ở 2014, Điều 7, Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về điều kiện để người nước ngoài [người có quốc tịch nước ngoài] được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

• Được nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam;

• Có quyền sở hữu nhà tại Việt Nam thông qua một trong những hình thức sau: 

• Đầu tư xây dựng dự án nhà ở tại Việt Nam;

• Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại là căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ [nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập] trong các dự án xây dựng nhà ở thương mại;

• Vị trí nhà ở mà người nước ngoài được mua không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh;

• Chỉ được mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc từ cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài;

Đối chiếu với trường hợp của bạn, chúng tôi nhận thấy, vợ chồng bạn có thể cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư nếu thỏa mãn đồng thời điều kiện sau:

• Căn hộ chung cư mà vợ chồng bạn dự định mua không thuộc khu vực quốc phòng an ninh;

• Có hợp đồng mua bán đúng quy định pháp luật, chồng bạn 

• Chồng bạn vẫn còn thời hạn được cư trú tại Việt Nam;

• Thực hiện trình tự, thủ tục sang tên đúng quy định;

Lưu ý: Việc ghi thông tin về người sở hữu căn hộ chung cư tại trang 1 của giấy chứng nhận được thực hiện theo điểm b khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT [tên của chồng], khoản 4 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT [tên của vợ]:

a] Cá nhân trong nước thì ghi “Ông” [hoặc “Bà”], sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân [nếu có], địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”;

b] Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định thì ghi "Ông" [hoặc "Bà"], sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, giấy tờ nhân thân ghi "Hộ chiếu số:..., nơi cấp:..., năm cấp:..."; địa chỉ đăng ký thường trú của người đó ở Việt Nam [nếu có];

Như vậy, pháp luật Việt Nam cho phép cấp sổ đỏ cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện luật định.

Điều này có nghĩa là vợ chồng bạn có quyền cùng đứng tên trên sổ đỏ cấp cho căn hộ chung cư thương mại khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu theo Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản có liên quan. 

Ví dụ như nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam, mua căn hộ chung cư thương mại ở khu vực không thuộc khu vực quốc phòng, an ninh…

Chồng là người nước ngoài có được mua đất ở Việt Nam không?

Luật Đất đai 2013 cho phép người sử dụng đất được quyền sử dụng đất thông qua một trong bốn hình thức là được Nhà nước giao đất, Nhà nước cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất. 

Trong đó, quyền sử dụng đất tại Việt Nam của người nước ngoài mà một trong những quy định mang tính riêng biệt của pháp luật về đất đai. 

Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định về những đối tượng được định nghĩa là người sử dụng đất tại Việt Nam bao gồm:

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự [sau đây gọi chung là tổ chức];

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước [sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân];

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Từ căn cứ nêu trên, suy ra, cá nhân là người nước ngoài không là người sử dụng đất hợp pháp. Do đó, không được đứng tên trên giấy chứng nhận.

Điều này cũng có nghĩa là, trong trường hợp của bạn, chồng bạn không có quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Nói cách khác, người có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất tại Việt Nam chỉ có bạn.

Lưu ý: Chỉ trong trường hợp cá nhân là người nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam được nhận thừa kế là quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì có quyền:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu được nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Người đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhận thừa kế;

• Tặng cho quyền sử dụng đất, cá nhân là người nước ngoài được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được nhận thừa kế;

• Nếu cá nhân người nước ngoài chưa có nhu cầu thực hiện giao dịch tặng cho hoặc chuyển nhượng thì họ hoặc người đại diện nộp hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai để được cập nhật thông tin trong sổ địa chính;

Kết luận: Cá nhân là người nước ngoài không được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất [bất kỳ loại đất nào] tại Việt Nam. Vậy nên, cá nhân là người nước ngoài cũng không được đứng tên trên giấy chứng nhận mà Nhà nước cấp cho người sử dụng đất.

Trên đây là giải đáp về cấp sổ đỏ cho người nước ngoài, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ