Vấn đề nào được quyết định tại hội nghị nhà chung cư? Phiếu biểu quyết trong hội nghị nhà chung cư được tính toán ra sao? … HieuLuat sẽ giải đáp toàn bộ những vấn đề pháp lý nêu trên trong bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Chào Luật sư, khu nhà chung cư của chúng tôi chuẩn bị họp hội nghị nhà chung cư. Đây là lần đầu tiên tôi được đại diện tham dự kể từ khi chuyển về khu nhà chung cư này, tôi muốn Luật sư giải đáp giúp tôi về những vấn đề sẽ được quyết định trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư này là gì? Và phiếu biểu quyết trong hội nghị nhà chung cư được tính toán ra sao?
Chào bạn, liên quan đến vướng mắc về những vấn đề mà hội nghị nhà chung cư quyết định mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Hội nghị nhà chung cư quyết định những vấn đề gì?
Hội nghị nhà chung cư là hội nghị, là cuộc họp, là buổi làm việc của chủ sở hữu căn hộ chung cư, người đang sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự để giải quyết một số vấn đề theo quy định pháp luật. Hội nghị nhà chung cư gồm hội nghị nhà chung cư lần đầu, hội nghị nhà chung cư thường niên, hội nghị nhà chung cư bất thường. Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng bạn đang chuẩn bị tham gia cuộc họp hội nghị nhà chung cư thường niên.
Căn cứ khoản 3, khoản 4 Điều 102 Luật Nhà ở 2014, hội nghị nhà chung cư thường niên/hội nghị nhà chung cư bất thường [không phải hội nghị nhà chung cư lần đầu] được tổ chức để quyết định những vấn đề sau đây:
Một là, hội nghị nhà chung cư quyết định đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư và thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;
Hai là, hội nghị nhà chung cư quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành viên Ban quản trị cùng các loại chi phí hợp lý khác nhằm mục đích phục vụ hoạt động của Ban quản trị. Hội nghị nhà chung cư cũng thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư;
Ba là, mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở 2014 và việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cũng là một trong số những nội dung được quyết định tại hội nghị nhà chung cư;
Bốn là, hội nghị nhà chung cư là hội nghị quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư khi chủ đầu tư thuộc một trong những trường hợp sau đây:
+ Chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư;
+ Chủ đầu tư có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành nhà chung cư;
+ Chủ đầu tư có tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ đã được ký kết với Ban quản trị nhà chung cư;
Bốn là, hội nghị nhà chung cư thông qua các báo cáo về hoạt động quản lý vận hành và báo cáo về hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;
Năm là, hội nghị nhà chung cư cũng quyết định các nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Như vậy, hội nghị nhà chung cư quyết định 5 nội dung như chúng tôi đã nêu ở trên.
- Biểu quyết là cách thức được sử dụng khi quyết định các nội dung trong cuộc họp nhà chung cư. Trong trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức khi có sự tham gia của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã được nhận bàn giao, đại diện chủ đầu tư [nếu chủ đầu tư còn diện tích được quyền sở hữu trong nhà chung cư], đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư là đại biểu được mời tham dự [khoản 6 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD].
Trường hợp nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu thì thành phần tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư bao gồm chủ sở hữu căn hộ chung cư, người sử dụng nhà chung cư, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư là đại biểu được mời tham dự [khoản 6 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD].
- Căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 102 Luật Nhà ở 2014, mọi quyết định của hội nghị nhà chung cư được thông qua dựa trên nguyên tắc đa số [> 50%] bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu.
+ Quyền biểu quyết của những người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư. Nguyên tắc tính toán là 1m2 diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu tương đương với 01 phiếu biểu quyết.
+ Trong trường hợp các căn hộ chung cư thuộc sở hữu nhà nước [gồm cả căn hộ chưa có người sử dụng và căn hộ đã có người sử dụng] thì quyền biểu quyết trong hội nghị nhà chung cu thuộc về cơ quan đại diện chủ sở hữu dự họp.
Nếu các căn hộ đang có người sử dụng mà cơ quan đại diện chủ sở hữu ủy quyền cho người sử dụng tham gia dự họp thì người tham dự cuộc họp, biểu quyết trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư là người sử dụng căn hộ đối với phần diện tích căn hộ đang sử dụng.
Lưu ý: Việc biểu quyết hoặc bỏ phiếu để quyết định các nội dung trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư phải được lập thành biên bản và phải có chữ ký của các thành viên chủ trì cuộc họp, thư ký cuộc họp.
Như vậy, phiếu biểu quyết trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư được thực hiện bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu và được tính toán theo nguyên tắc đa số [nguyên tắc đa số tính trên tổng số phiếu được quyền biểu quyết].
Câu hỏi: Thưa Luật sư, tôi muốn hỏi về cách tích phiếu biểu quyết tại Hội nghị nhà chung cư. Chung cư chỗ tôi ở đang sắp tổ chức Hội nghị nhà chung cư, có một số cư dân đề nghị tính phiếu biểu quyết theo diện tích [m2], việc này có được hay không? Mong Luật sư sớm giải đáp. Trả lời: Chào anh/chị! Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty luật Nguyễn Nga và Cộng sự, đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau: Cơ sở pháp lý: - Luật nhà ở 2014; - Thông tư 02/2016/TT-BXD quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Trước đây tại Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư có cho tính phiếu biểu quyết theo đơn vị căn hộ hoặc đơn vị m2, cụ thể: "Điều 10. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có quyền và trách nhiệm trong việc tổ chức quản lý nhà chung cư như sau: Tuy nhiên Quyết định 08 trên đã hết hiệu lực kể từ ngày 02/4/2016, và được thay thế bởi Thông tư 02/2016/TT-BXD. Theo Điều 16 Thông tư 02 này thì quyền biểu quyết tại Hội nghị nhà chung cư được tính theo đơn vị căn hộ, do đó không còn tính theo m2, cụ thể như sau: "3. Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo đơn vị căn hộ và được quy định như sau: Như vậy kể từ ngày 2/4/2016, căn cứ theoThông tư 02/2016/TT-BXD, cách tính phiếu biểu quyết của các chủ sở hữu căn hộ tại Hội nghị nhà chung cư sẽ không áp dụng cách tính theo m2 nữa.
Câu hỏi: xin chào Luật sư, anh trai tôi bỏ nhà đi mấy năm nay không về, do hiện nay anh ấy không có mặt tại địa phương nên một số việc cần giải quyết liên quan đến anh ấy đang gặp khó khăn. Vì vậy, gia đình tôi muốn…
Câu hỏi: Thưa Luật sư, chung cư chỗ tôi ở đang chuẩn bị tiến hành họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu, tôi muốn hỏi Luật sư là: việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu cần đáp ứng những điều kiện gì để được coi là…
Chủ đầu tư có quyền biểu quyết trong hội nghị nhà chung cư. Quy định về quyền biểu quyết trong hội nghị nhà chung cư.
Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự. Căn cứ khoản 3 Điều 102 Luật nhà ở 2014 thì hội nghị nhà chung cư biểu quyết những vấn đề sau đây:
“- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định các vấn đề sau đây:
– Đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư; thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;
– Thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư; quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị;
– Thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 106 của Luật nhà ở 2014 và việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;
– Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư;
– Thông qua báo cáo về hoạt động quản lý vận hành, hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;
– Quyết định các nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư”.
Căn cứ Điều 16 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì:
“- Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường nơi có nhà chung cư tham dự.
– Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư được quy định như sau:
+ Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ đầu tư, đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường;
+ Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường và hội nghị nhà chung cư thường niên thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, đại diện chủ đầu tư [nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư], đại diện đơn vị quản lý vận hành [nếu nhà chung cư phải thuê đơn vị quản lý vận hành] và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường.
– Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo đơn vị căn hộ và được quy định như sau:
+ Mỗi căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết;
+ Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ thì mỗi phần diện tích sàn xây dựng tương đương với diện tích sàn xây dựng của căn hộ lớn nhất theo thiết kế được phê duyệt tại nhà chung cư đó có một phiếu biểu quyết.
– Mọi quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu; nội dung cuộc họp phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các thành viên chủ trì và thư ký cuộc họp hội nghị nhà chung cư”.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Căn cứ khoản 3 Điều 38 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì chủ đầu tư có quyền chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, cử người tham gia Ban quản trị nhà chung cư và tham gia biểu quyết, bỏ phiếu tại hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD.
Như thế, trong hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư vẫn có quyền bỏ phiếu biểu quyết tại hội nghị theo Quy chế kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD.