Giao đất thường được hiểu là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất. Người sử dụng đất được giao đất có thể phải nộp tiền sử dụng đất hoặc không phải nộp tiền sử dụng đất. Vậy những trường hợp nào người sử dụng đất được giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi thấy có nhiều trường hợp tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Vậy Luật sư cho tôi hỏi, cụ thể những trường hợp nào thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất?
Và đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì có được thế chấp vay ngân hàng không Luật sư?
Chào bạn, với vấn đề vướng mắc liên quan đến việc giao đất không thu tiền sử dụng đất của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Theo quy định của pháp luật đất đai, có 02 hình thức giao đất của Nhà nước là giao đất không thu tiền sử dụng đất [hay thường được gọi ngắn gọn là giao đất không thu tiền] hoặc giao đất có thu tiền [giao đất có thu tiền sử dụng đất].
Các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất hay chính là người sử dụng đất không phải nộp khoản tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật khi được Nhà nước giao đất được quy định tại Điều 54 Luật Đất đai 2013.
Cụ thể, có 05 trường hợp người sử dụng đất sử dụng đất được giao mà không cần phải nộp tiền sử dụng đất gồm có:
Một là, người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức [hạn mức giao đất nông nghiệp được quy định cụ thể tại Điều 129 Luật Đất đai 2013];
Hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013 như sau:
Điều 129. Hạn mức giao đất nông nghiệp
1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a] Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b] Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:
a] Đất rừng phòng hộ;
b] Đất rừng sản xuất.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.
5. Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
6. Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này.
…
Hai là, Nhà nước giao các loại đất sau đây cho người sử dụng đất mà không thu tiền sử dụng đất:
+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho người sử dụng đất;
+ Hoặc giao đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh cho người sử dụng đất;
+ Hoặc Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh;
+ Hoặc giao đất làm nghĩa trang, nghĩa địa cho người sử dụng đất [trừ trường hợp Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế nhằm thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng theo khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai 2013];
Ba là, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là đất xây dựng công trình sự nghiệp cho tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng;
Bốn là, Nhà nước giao đất cho tổ chức sử dụng đất nhằm mục đích xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
Năm là, Nhà nước giao đất cho cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp hoặc giao đất cho cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp [đất xây dựng nhà thờ, chùa…theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2013] và không thu tiền sử dụng đất.
Như vậy, có 05 trường hợp mà chúng tôi nêu trên là thuộc trường hợp Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất của người sử dụng.
Đất giao không thu tiền sử dụng đất có được thế chấp không?
Căn cứ quy định pháp luật đất đai hiện hành, việc thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất như sau:
Một là, đối với tổ chức được sử dụng đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
Khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai 2013 quy định:
Điều 173. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
…
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
=> Suy ra, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không được phép thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn.
Hai là, người sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân
Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
…
g] Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
…
=> Vậy nên, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất là đất nông nghiệp trong hạn mức thì vẫn được phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn.
Ba là, người sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền là cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư
Căn cứ khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2013:
Điều 181. Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất
…
2. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
=> Vậy nên, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất được giao không thu tiền không được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn.
Như vậy, tùy thuộc vào từng nhóm đối tượng sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất [tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư] mà việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn có thể được pháp luật đất đai cho phép hoặc không cho phép thực hiện.
Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp Nhà nước giao đất, trong đó có hai hình thức giao đất là: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. Chúng tôi nhận được rất nhiều câu hỏi liên quan đến nội dung: đối với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất có được phép chuyển nhượng hay quyền sử dụng đất hay không? Để giải đáp thắc mắc này mời Quý khách hàng theo dõi nội dung bài viết sau đây.
Các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
Trước khi trả lời câu hỏi trên cần phải nhận biết các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 54 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;
- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.”
Theo quy định trên, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong 5 trường hợp đó là:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai;
Thứ hai, người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền SDĐ gắn với hạ tầng.
Thứ ba, tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
Thứ tư, tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
Thứ năm, cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:
Đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
- Các điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
Cũng giống như các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất khác, đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất khi tham gia giao dịch chuyển quyền cần phải tuân thủ các điều kiện chung sau:
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a] Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b] Đất không có tranh chấp;
c] Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d] Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Ngoài ra, việc chuyển quyền đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất còn phải đáp ứng được một số điều kiện cụ thể theo từng trường hợp sau đây:
Điều 190 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Điều 192 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.
Như vậy, có thể thấy, đối với đất được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, tùy vào từng trường hơp mà có thể chuyển quyền sử dụng đất tuy nhiên cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai nêu trên. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ theo địa chỉ dưới đây:
Công ty Luật TNHH Hùng Phúc
Địa chỉ: Số 89 đường Trần Phú, Phường Liên Bảo, Thành phố Vĩnh Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc
Mail:
Hotline: 0979 80 1111/ 0211 388 1588
Fanpage: Công Ty Luật TNHH Hùng Phúc