Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là khi chuyển các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sang đất ở [đất thổ cư] là chi phí lớn, trong một số trường hợp tiền sử dụng đất có thể lên tới hàng trăm triệu đồng. Dưới đây là cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng theo từng trường hợp:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở
Tiền sử dụng đất = 50% x [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp].
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất ở
Tiền sử dụng đất = [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp].
Chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
Không phải nộp tiền sử dụng đất
Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài từ trước ngày 1.7.2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc Nhà nước cho thuê thì khi chuyển sang đất ở sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất [theo Điểm c Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP].
Phải nộp tiền sử dụng đất
Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trước ngày 1.7.2014 thì khi được sang đất ở sẽ tính tiền sử dụng đất như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
Tiền sử dụng đất là gì? Trường hợp nào nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất? An Trí Law cập nhập một số quy định của pháp luật để quý khách hàng tham khảo như sau:
I. Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013:
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
II. Căn cứ giao đất
Theo Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định về Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
III. Trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Theo Điều 55 Luật đất đai thì nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp:
“1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.”
Theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về thu tiền sử dụng đất
“Điều 2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất
1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:
a] Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
b] Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
c] Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
d] Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng [sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa];
đ] Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.”
Theo khoản 5 Điều 20 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về thu tiền sử dụng đất
“Điều 20. Điều khoản chuyển tiếp
5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần hoặc tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê mà đã nộp tiền thuê đất một lần bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003, nếu có nhu cầu chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì không phải nộp tiền sử dụng đất.”
Như vậy, Nhà nước căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất thì nhà nước sẽ xem xét và tiến hành giao đất và có thu tiền sử dụng đất đối với từng trường hợp.
Xem thêm: - Trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất
- Các dịch vụ về đất đai tại An Trí Law
[TDVC Tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể] – Tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể thường sẽ cao hơn so với giá đất trong trong Bảng giá đất. Tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể chủ yếu được áp dụng khi cấp Sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức.
1. Khi nào áp dụng tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể?
Căn cứ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được áp dụng trong những trường hợp sau đây:
[1] Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức [tiền sử dụng đất phải nộp đối với phần diện tích vượt hạn mức khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng].
Nói cách khác, tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp trong trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có nguồn gốc được Nhà nước giao hoặc cho thuê sẽ được tính theo giá đất cụ thể [không tính theo giá đất trong Bảng giá đất].
[2] Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
[3] Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
[4] Công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
[5] Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
2. Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể
Căn cứ điểm b, c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp khác nhau, gồm:
[1] Phương pháp so sánh trực tiếp.
[2] Phương pháp chiết trừ.
[3] Phương pháp thu nhập.
[4] Phương pháp thặng dư.
[5] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà áp dụng phương pháp khác nhau, cụ thể:
– Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp [1], [2], [3], [4] áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị [tính theo giá đất trong Bảng giá đất] từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại.
– Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp [5] áp dụng với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị [tính theo giá đất trong Bảng giá đất] dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.
Mặc dù có nhiều phương pháp xác định giá đất cụ thể nhưng xuất phát từ giá trị thửa đất trên thực tế [giá trị tính theo giá đất trong Bảng giá đất] thì chủ yếu được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Do đó, LuatVietnam chỉ rõ cách tính giá đất cụ thể theo phương pháp này.
Công thức tính giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
Giá đất cụ thể [01m2] = Hệ số điều chỉnh giá đất [hệ số K] x Giá đất trong Bảng giá đất
Như vậy, để biết người sử dụng đất phải nộp bao nhiêu tiền/01m2 đất vượt hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng hoặc cấp Giấy chứng nhận thì phải có 02 thông tin sau:
– Hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số K do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành để áp dụng theo năm [hàng năm sẽ ban hành mới hoặc ra quyết định áp dụng hệ số K của năm liền trước].
– Giá đất trong Bảng giá đất: Để xác định chính xác giá đất cần phải xem loại đất, địa chỉ, vị trí thửa đất,…
Ví dụ: Hệ số K là 1,30 và giá đất trong Bảng giá đất là 05 triệu đồng/m2 thì tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của 01m2 được xác định như sau:
Tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể [01m2] = 1,30 x 05 triệu đồng = 6,5 triệu đồng
Theo luatvietnam.vn
Bạn đang đọc bài viết: “Cách tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090
Website: www.thamdinhgiathanhdo.com