Mục lụcLời mở đầu…………………………………………………………………2Chương I : Cơ sở lý thuyết của phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị tài sản1. Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập……………………………… 32. Khái niệm và thuật ngữ………………………………………………….33. Các phương pháp chủ yếu trong trong cách tiếp cận thu nhập………… 4Chương II. Thực trạng áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị tài sảnI. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá máy móc thiết bị……71. Sự cần thiết khách quan của việc thẩm định giá máy móc thiết bị………72. Khái quát chung về thẩm định giá máy móc thiết bị…………………….73.Các phương pháp đánh giá các phương án đầu tư máy mới…………… 8II. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá bất động sản………121.Các trường hợp áp dụng trong thực tiễn…………………………………122.Các bước áp dụng phương pháp thu nhập trong thực tiễn khi định giá bất động sản……………………………………………………………………123. Các phương pháp lựa chọn tỉ lệ vốn hóa ……………………………… 13III. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá trị tài sản vô hình…171. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị tài sản vô hình hiện nay 172. Xác định giá trị tài sản vô hình bằng phương pháp thu nhập……………20IV. Áp dụng phương pháp thu nhập trong xác định giá trị doanh nghiệp….221.Phương pháp vốn hóa trực tiếp………………………………………… 232.Phương pháp vốn hóa và chiết khấu dòng cổ tức……………………… 233. Phương pháp vốn hóa và chiết khấu dòng tiền………………………… 24Chương III. Một số giải pháp đề xuất khi áp dụng phương pháp thu nhập khithẩm định giá trị tài sảnI.Giải pháp khi áp dụng phương pháp thu nhập đối với tài sản là máy móc thiết bị………………………………………………………………………28II. Giải pháp khi áp dụng phương pháp thu nhập đối với tài sản là bất động sản………………………………………………………………………….29III. Giải pháp khi áp dụng phương pháp thu nhập đối với tài sản vô hình…30IV. Giải pháp khi áp dụng phương pháp thu nhập khi xác định giá trị doanh nghiệp………………………………………………………………………31V. Kết luận…………………………………………………………………33Lời mở đầuTrong vài năm trở lại đây, hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam đã và đang diễn ra rất sôi nổi do nhu cầu định giá các loại tài sản như bất động sản, máymóc thiết bị hay đến các doanh nghiệp. Chính bởi vậy nên nghề thẩm định giá đang từng bước phát triển trở thành một hoạt động mang tính chuyên nghiệp và có chỗ đứng trong xã hội. Không chỉ phát triển về chiều rộng của quy mô cũng như hình thức đào tạo, việc nghiên cứu về lý thuyết để làm cơ sở vững chắc cho hoạt động thẩm giá cũng dần được quan tâm một cách đúng mức. Có thể nói bất kì một môn khoa học hay nghệ thuật nào cũng phải có một hệ thống lý thuyết làm nền tảng để phát triển, thẩm định giá cũng không nằm ngoài quy luật ấy. Thực tế cho thấy, ngoài các phương pháp thẩm định giá được nêu lên khá chung cho các loại tài sản trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, vẫn chưa có nhiều tài liệu hướng dẫn việc áp dụng các phương pháp cho từng loại tài sản khác nhau. Từ thực tiễn đó, em đã chọn đề tài “ áp dụng phương pháp thu nhập cho các loại tài sản trong hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam”Như chúng ta đã biết, phương pháp thu nhập là phương pháp được sử dụng phổ biến trong hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới do tính chất khoa học của nó. Trong đề án này, người viết không mong có thể tìm thấy điều gì mới về mặt phương pháp mà chỉ mong có thể mang đến một cái nhìn hệ thống cũng như chi tiết hóa cách áp dụng phương pháp thu nhập cho từng loại tài sản khác nhau thường được sử dụng trong thực tiễn tại Việt Nam. Qua đó có thể thấy được ưu điểm và hạn chế cũng như những kiến nghị khi áp dụng phương pháp thu nhập cho các loại tài sản trong thực tế.Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Ngọc Quang đã tận tình hướng dẫn để em có thể hoàn thành đề tài này.Chương I. Cơ sở lý thuyết của phương pháp thu nhập trong thẩm địnhgiá trị tài sản.1. Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trịtài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ trực tiếp. Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao.Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại [giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá] của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tài sản2. Khái niệm và thuật ngữ- Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản [quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập] để ước tính giá trị thị trường củatài sản cần thẩm định giá.Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầutư [bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính] mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiếtkhấu phù hợp.- Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản.- Hệ số vốn hóa là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa.- Tỷ suất chiết khấu là một phân só dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn [tỷ suất hoàn vốn nội bộ] hoặc tỷ suất thuế thực.- Tỷ suất thu hồi vốn [tỷ suất hoàn vốn nội bộ]: là tỷ suất chiết khấu mà khi chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban đầu[NPV=0].- Tỷ suất thuế thực là tỷ lệ phần trăm mức thể hiện thực tính trên tài sản so với giá trị thị trường của chính tài sản đó.- Giá trị tài sản thu hồi [giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư]:là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư. Giá trị tài sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi [tại thời điểm cuối kỳ đầu tư] thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá.3. Các phương pháp chủ yếu trong trong cách tiếp cận thu nhập3.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếpa. Nội dungVốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.b. Công thứchoặc Trong đóV : Giá trị tài sảnI : Thu nhập ròng trong một nămR : Tỷ suất vốn hóaGI : Hệ số thu nhập [GI=1/R]c. Các bước tiến hànhBước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp.Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản.Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng [PGI], tổng thu nhập thực tế [EGI], thu nhập hoạt động ròng [NOI], thu nhập từ vốn chủ sở hữu [EI], thu nhập từ vốn vay [MI], thu nhập từ đất [LI] hay thu nhập từ công trình [BI].Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữathu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá.Có 3 phương pháp chủ yếu:- Phương pháp 1: tỷ suất vốn hóa được xác định theo công thức sau:Tỷ suất vốn hóa=Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro+ Phụ phí rủi roTrong đó:- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro bằng lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm.- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản.- Phương pháp 2 [phương pháp đầu tư]: xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư cho tài sản theo công thức:Trong đó:Ro: Tỷ suất vốn hóaM: Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản[1-M]: Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sảnRm: Tỷ suất thu hồi vốnRe: Lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư- Phương pháp 3 [phương pháp so sánh]: tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sảncần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giábán.Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp3.2 Phương pháp dòng tiền chiết khấu DCFa. Nội dung Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sảnbằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập.Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu [DCF] được sử dụng trong việc đánh giá giá trị thị trường của tài sản cố định tạo ra thu nhập, các nghiên cứu khả thi và các phân tích đầu tư. Các phân tích DCF là công cụ đặc biệt hữu ích trong định giá các đầu tư cho thuê phức tạp, các tài sản đang phát triển, và các loạitài sản khác như là doanh nghiệp đang làm ăn có lãi là nơi giá trị hiện tại phụthuộc vào dòng tiền tương lai nhận được.Hiện nay, hầu hết các tổ chức đầu tư sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu [DCF] trong việc đưa ra các quyết định đầu tư, vì nó cho phép họ so sánh các đầu tư theo giá trị kinh tế khi đặt ra các giả thiết về dòng tiền khác nhau. Các tổ chức đầu tư thường xác định giá họ trả cho các tài sản đầu tư chủ yếu bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu [DCF]b. Công thức- Trường hợp dòng tiền không đều- Trường hợp dòng tiền đềuc. Các bước tiến hànhBước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sảnBước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sảnBước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phíBước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳBước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợpBước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trênChương II. Thực trạng áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩmđịnh giá trị tài sảnI. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá máy móc thiết bị1. Sự cần thiết khách quan của việc thẩm định giá máy móc thiết bị : Vì mục tiêu phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng công nghiệp hóa , hiện đại hóa, trong những năm gần đây Đảng và nhà nước ta đã không ngừng cải tiến và đưa ra những chủ trương và chính sách phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường nước ta. Khi kinh tế thị trường phát triển thì nhu cầu giao dịch về tài sản nói chung và máy móc thiết bị nói riêng càng cần thiết được thực hiện theo yêu cầu thị trường- Khi máy móc thiết bị cần mua bán- Giúp người bán quyết định mức giá chấp nhận được- Giúp người mua quyết định giá mua hợp lý- Cho việc trao đổi tài sản thiết bị mà các bên cần biết giá trị tài sản thiết bị có liên quan- Phục vụ mục đích đi vay và cho vayNước ta cũng đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,tài sản là máy móc thiết bị được đầu tư mua sắm nhập khẩu nhiều. Do khoa học kĩ thuật phát triển nhanh, máy thiết bị thay đổi nhanh chóng về kiểu mẫu, hình dáng, tiêu chuẩn kĩ thuật, chức năng,… được sản xuất từ nhiều hãng, nhiều nước khác nhau, và do đó mức giá hình thành cũng khác nhau . Điều này dẫn đến nhu cầu thẩm định giá không chi lớn về số lượng mà còn rất đa dạng , đòi hỏi người thầm định giá máy thiết bị phải có kiến thức, kinh nghiệm và có trình độ hiểu biết nhất định về máy thiết bị2. Khái quát chung về thẩm định giá máy móc thiết bị :Thẩm định giá về máy móc thiết bị là sự đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị máy móc thiết bị vào ngày thẩm định giá tại một thời điểm cụ thể cho một mục đích cụ thể và sử dụng một phương pháp phù hợp.Kể từ khi pháp lệnh giá ra đời, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy, thiết bị nói riêng trở thành một nghề mới ở Việt Nam. Nhiều tổ chức cóchức năng thẩm định giá tài sản trong đó có thẩm định giá máy, thiết bị ra đời, nghề thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy, thiết bị nói riêng ngày càng phát triền. Điều này được thể hiện qua số lượng doanh nghiệp có chức năng định giá và thẩm định giá như sau :Hiện nay, có hàng trăm doanh nghiệp thẩm định giá và cung cấp thông tin giá trên phạm vi cả nước nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội. Có tới hơn 70 đơn vị được bộ tài chính cho phép xác định giá trị doanh nghiệp, trong đó khối lượng máy, thiết bị và tài sản là động sản phải xác định là rất lớn.3.Các phương pháp đánh giá các phương án đầu tư máy mới3.1 Tính tất yếu phải thay thế máy móc :- khi máy móc ngừng hoạt động là lúc đã hết tuổi thọ kinh tế, nó không còn giá trị và đôi khi việc tiếp tục sử dụng nó sẽ không mang lại hiệu quả và nhưthế cần thiết phải thay thế một máy móc mới hiện đại hơn, mang lại hiệu quảcao hơn- Máy móc trong quá trình sử dụng bị hao mòn hữu hình và hao mòn vô hìnhnên cần được thay thế máy móc khác tốt hơn, mới hơn, hiện đại hơn để có thể tạo ra được sản phẩm chất lượng tốt hơn, mẫu mã đẹp hơn, phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của người tiêu dùng… Kết quả của việc thay thế máy móc mới sẽ tiết kiệm được các biến phí như các chi phí về nguyên, nhiên vậtliệu, chi phí lao động trực tiếp … do đó có thể làm tăng lãi hàng năm cho doanh nghiệp3.2 Phương pháp giá trị dòng hiện tại [Net Present Value -NPV]a. Khái niệmLà phương pháp dựa trên thu nhập thuần dự kiến trong tương lai trừ đi vốn dự kiến ban đầu hay là giá trị của lưu lượng tiền tệ dự kiến trong tương lai được quy về thời điểm hiện tại trừ vốn đầu tư.b. Công thức tínhTrong đó:I : Nguồn vốn đầu tư ban đầu của dòng tiềnCFt: Ngân lưu dòng năm thứ nhấtn : Tuổi thọ kinh tế của dự ánk : Tỷ lệ chiết khấu của dự ánc.Ưu nhược điểm của NPV+ Ưu điểm- Đo lường trực tiếp phần lợi nhuận mà dự án đóng góp vào tài sản của cổ đông- Sử dụng chi phí cơ hội về sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu- NPV giả định rằng nhiều khoản thu nhập tạm thời được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời bằng với tỷ lê chi phí sử dụng ngân quỹ- Quyết định chấp nhận hay từ chối các dự án phù hợp với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của các cổ đông.- Sử dụng chi phí cơ hội về sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu+ Nhược điểm- Không thể so sánh được các dự án nếu thời gian của chúng không bằng nhau- NPV không được trình bày bằng tỷ lệ % nên không đánh giá được tỷ lệ phần trăm sinh lời của dự ánd.Ý nghĩa của phương án, lựa chọn phương án và đánh giá phương án+ Ý nghĩa: Giá trị hiện tại ròng đo lường lợi nhuận ngoài khoản bù đắp đầu tư ban đầu theo thời giá lượng tiền tệ mà còn bù đắp rủi ro của dự án đầu tư.+ Lựa chọn phương án:- Lựa chọn giữa các phương án đầu tư độc lập với nhau: Nếu một phương ánđầu tư độc lập về mặt kinh tế với các phương án đầu tư khác thì việc chấp nhận hay loại bỏ một phương án đầu tư phụ thuộc vào NPV hoặc phương án đó.- Lựa chọn giữa các phương án đầu tư mà việc chấp nhận một trong nhiều phương án đòi hỏi phải loại bỏ các phương án còn lại, ta sẽ chọn phương án nào có NPV>0 lớn nhất.+ Đánh giá phương án đầu tưNPV > 0: phương án đầu tư máy mới mang lại hiệu quả chấp nhận phương án đầu tưNPV = 0: đầu tư máy mới hay không còn tùy theo quan điểm của doanh nghiệp.NPV < 0: loại bỏ phương án đầu tư.3.2 Phương pháp tính tỷ suất lợi tức nội tại [IRR]a. Khái niệm: Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ đo lường tỷ lệ sinh lời của một phương án đầu tư và nó cũng được sử dụng để đánh giá phương án đầu tư.b.Công thứcIRR của một phương án đầu tư là lãi suất chiết khấu mà tại đó NPV của phương án đầu tư = 0.c.Ưu nhược điểm của IRR+ Ưu điểm- Quyết định chập nhận hay từ chối các dự án phù hợp với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của các cổ đông.- Đo lường bằng tỷ lệ % nên dễ dàng so sánh với chi phí sử dụng vốn+ Nhược điểm- Không đo lường trực tiếp ảnh hưởng của một dự án đối với lợi nhuận của cổ đông- Dễ tạo ra sự ngộ nhận rằng thu nhập của dự án có thể được tái đầu tư với tỷlệ sinh lời bằng IRR- Xếp hạng các dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hóa thu nhập của cổđôngd. Lựa chọn phương án, đánh giá phương ánLựa chọn giữa các phương án đầu tư độc lập với nhau: Nếu một phương án đầu tư độc lập về mặt kinh tế với các phương án đầu tư khác thì việc chấp nhận hay loại bỏ một phương án đầu tư phụ thuộc vào IRR của phương án đó.Lựa chọn giữa các phương án đầu tư mà việc chấp nhận một trong nhiều phương án đòi hỏi phải loại bỏ các phương án còn lại, ta sẽ chọn phương án nào có IRR > r lớn nhất. Từ đó ta có sự tương quan:r = IRR thì NPV = 0r < IRR thì NPV > 0r > IRR thì NPV < 0 [r là tỷ lệ chiết khấu]e. Hạn chế và yêu cầu + Hạn chế:Đòi hỏi phải có sự am tường về nghề nghiệp chuyên môn và những hiểu biếtsâu về đầu tư và quản trị dự án vì những rủi ro tiềm ẩn của dự án trong tương lai cần được nghiên cứu và đánh giá nếu không có thể sẽ không thu hồi được vốn như dự định.+Yêu cầu: Khi sử dụng phương pháp này phải có đủ trình độ và khả năng thực hiện dự báo về thi trường nguyên vật liệu dùng cho sản xuất, thị trường sản phẩm, biến động về giá cả… qua đó đưa ra đánh giá về hiệu quả hoạt động của dự án trong tương lai, đồng thời phải am hiểu về quản trị dự án.f. Phương pháp chỉ số sinh lời :Khái niệm : Chỉ số sinh lợi là tỉ số giữa giá trị hiện tại của lưu lượng tiền tệ của phương án đầu tư so với vốn đầu tư bỏ ra ban đầuCông thức tính : =Với PV là giá trị hiện tại của lưu lượng tiền tệ và được tính như sau I là vốn đầu tư ban đầu g. Phương pháp thời gian thu hồi vốn chiết khấu- Khái niệm : Thời gian hoàn vốn chiết khấu của phương án đầu tư là khoảng thời gian cần thiết để thu nhập chiết khấu của phương án hoàn trả đủnguồn vốn đầu tư, tức là thời gian cần thiết để lợi nhuận chiết khấu bằng tổng chi phí chiết khấu về thời điểm ban đầuCông thức tính : Trong đó CFt : là thu nhập của phương án ở năm thứ t, bắt đầu từ năm 1It : là giá trị đầu tư của phương án từ năm thứ t, bắt đầu từ năm 0K : là tỉ lệ chiết khấu h. Phương pháp tính thu nhập trung bình hàng năm :- Phạm vi áp dụng : phương án này thường được áp dụng để đánh giá những phương án đầu tư có độ lớn của dòng ngân lưu và độ dài thời gian tồn tại khác nhau, trong trường hợp chúng là những phương án loại trừ nhauCông thức tính :Thu nhập trung bình hàng năm : Trong đó : I : là chi phí đầu tư ban đầuSV : là giá trị thanh lýEA : là thu nhập hàng năm ANW : là thu nhập trung bình hàng năm- Đánh giá phương án đầu tư : Điều kiện để chọn một phương án tối ưu theo phương pháp này là thu nhập bình quân đầu tư hàng năm phải có giá trị dương và là giá trị lớn nhất : ANW > 0 và ANW maxII. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá bất động sản1.Các trường hợp áp dụng trong thực tiễnPhương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư dùng để đánh giá thị trường của các tài sản tạo ra thu nhập, và thường áp dụng cho định giá trong lĩnh vục đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.Nguyên tắc cơ bản của việc đầu tư là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn để có được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó, dưới hình thức một thu nhập thuần với suất lợi tức có thể chấp nhận được.Phương pháp này rất phù hợp với áp dụng những tài sản mang lại một khoảnthu nhập đều đặn qua từng thời gian. Những BĐS phù hợp với phương pháp gồmcó như : Căn hộ, nhà cửa, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, trungtâm mua bán, khách sạn…2.Các bước áp dụng phương pháp thu nhập trong thực tiễn khi định giábất động sảnCác bước tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống: Bước 1: Ước tính doanh thu của BĐS [Tổng thu nhập]: Khi xác định doanh thu phải phân tích toàn diện các loại thu nhập do sử dụng BĐS mang lại và phải xem xét trong các điều kiện: Doanh thu có từ việc sử dụng trung bình, doanh thu ổn định và lâu dài suốt thời gian sử dụng BĐS; doanh thu an toàn,tin cậy, không rủi roBước 2: Ước tính tổng chi phí tạo ra tổng thu nhập [thuế bảo hành, sửa chữa…] Mọi chi phí trong quá trình sử dụng BĐS phải phù hợp với thực tế và tính trong điều kiện trung bình. Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của BĐS tương đồng và thông qua so sánh các nhân tố cá biệt để thực hiện điều chỉnh cho phù hợp.Bước 3: Tính thu nhập ròngBước 4: Xác định lãi suất vốn hóaBước 5: Dùng công thức vốn hóa ước tính giá trị của BĐSa. Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho 1 tài sản có tính đến tất cả cácyếu tố liên quan có tác động đến thu nhập.Việc dự báo dòng tiền thu nhập dựa trên những cơ sở ban đầu là trạng thái của thị trường BĐS là 1 hàm số của cung và cầu về nhà cửa để kinh doanh,nó phụ thuộc vào mức tăng trưởng của nền KT và việc làm.b. Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hằng năm như thuế TS, sửa chữa, bảo hànhNhững khoản chi cho 1 BĐS ở thành phố có thể tính đến bao gồm: những khoản thu của chính quyền địa phương: cấp nước, nước thải…; Các loại thuếđất; Sửa chữa bảo dưỡng; Ánh sáng, điện, nhiên liệu; Bảo dưỡng thang máy;Nhân viên bảo vệ và vận hành máy; An ninh; Ban quản lí…c. Phân tích doanh số của tài sản tương tự để tìm ra các tỷ lệ lãi thích hợpKhi xét 1 thương vụ có thể so sánh được, cần xem xét những điểm sau: Vị trí; Diện tích khai thác kinh doanh; Cơ cấu cho thuê; Luồng thu nhập hiện hành; Các khoản chi phí; Quảng cáo; Khả năng về thu nhập tương lai; Sự lỗithời về chức năng; Vốn hóa quá mức…Tỷ lệ vốn hóa suy ra từ thương vụ xem như là lợi nhuận ban đầu, lợi nhuận có thể thu hồi vốn, lợi nhuận tương đương.d. Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần định giá3. Các phương pháp lựa chọn tỉ lệ vốn hóa :Công việc quan trọng nhất và giai đoạn trọng yếu nhất của phương pháp đầutư trong thẩm định giá là phương thức xác định tỉ lệ vốn hóa thị trường để qua đó có thể chuyển đổi thu nhập hoạt động tương lai thành giá trị hiện tại. Trong thực tế chúng ta thường gặp khó khăn để tìm ra được một tỉ lệ vốn hóa chính xác, đó là do các khó khăn trong việc tìm được thông tin chính xác để phục vụ cho việc phân tích, và có nhiều lí do chủ quan thúc đẩy người mua tài sản ở các mức giá khác nhau. Khi đầu tư là lí do chính cho việc mua bất động sản, các nhà thẩm định thường gặp khó khăn khi lựa chọntỉ lệ vốn hóa, bởi vì các giao dịch bất động sản thường tiến hành riêng rẽ và rất khó khăn để thu thập được tài liệu. Sự khó khăn càng lớn hơn khi cần lựachọn được chứng cứ bán thị trường thích hợp để áp dụng hữu ích cho việc thống kê và phân tích thu thập.Các tỉ lệ vốn hóa để chuyển đổi thu nhập thành giá trị phải được dựa trên phân tích thị trường. Nhà thẩm định phải phân tích tài liệu giao dich thị trường để tìm ra tỉ lệ vốn hóa thích hợp theo một trong các phương pháp a.Tỉ lệ vốn hóa nhận được từ thị trường :Dạng vốn hóa trực tiếp này dựa trên thông tin chính xác mà nhà thẩm định thu thập được về tài liệu bán mới đây của tài sản có thể so sánh được. Phương pháp này có các tình huống khác nhau, có khi tài liệu thu thập được về thu nhập hoạt động thực có khả năng sử dụng như là của tài liệu bán. Có khi không có khả năng để có được những thông tin cần thiết đó , khi đó nhà thẩm định giá phải bắt đầu với tổng thu nhập tiềm năng của tài sản, rồi trừ điphần mất thu nhập và bỏ trống diện tích cho thuê được người mua hoặc người bán cung cấp, rồi sử dụng một chi phí hoạt động từ đó tạo ra ước tính thu nhập hoạt động thực của tài sản . b. Từ tổng thu nhập có hiệu quả và tỉ lệ chi phí hoạt động tìm ra tỉ lệ vốn hóatoàn bộ Ro. Trong thực tế, nhà thẩm định thường phải đối phó với tình trạng không có đủ thông tin và thông tin không hoàn chỉnh liên quan tới thị trường. Phương pháp này cho phép nhà thẩm định sử dụng khi không có khả năng thu được nhiều thông tin hơn trên một tài sản ngoài các thông tin về giá bán, ngày và điều khoản bán, sự mô tả vật lí, tỉ lệ chi phí hoạt động và tổng thu nhập có hiệu quảc. Tỷ lệ vốn hóa toàn bộ với các mô hình giá trị thu nhập khác nhauĐể có khả năng đo giá trị, nhà thẩm định giá phải có khả năng dự tính các chiều hướng tương lai liên quan đến tài sản để cho các nhà đầu tư và các chủ sở hữu xem xét. Sự lựa chọn đó bao gồm 3 khả năng mà thu nhập tương lai và mô hình giá trị có thể xảy ra. Đó là thu nhập ổn định với giá trị thay đổi, thay đổi tuyến tính trong thu nhập và giá trị, thu nhập và giá trị thay đổi đều đặn. Dựa trên các khả năng tương lai đó mà tính toán tỉ lệ vốn hóa toàn bộd. Rút từ số nhân thu nhậpTrong một số trường hợp, tỷ suất vốn hoá toàn bộ không thể rút được trực tiếp vì không có được các dữ liệu yêu cầu, nhưng dữ liệu về tổng thu nhập có thể có được từ các so sánh. Trong trường hợp như vậy, số nhân thu nhập có thể được rút ra trong mối quan hệ với tỷ lệ chi phí hoạt động để có được tỷ suất vốn hoá toàn bộ. Tỷ lệ chi phí hoạt động là tỷ lệ giữa chi phí và thu nhập thực tế [OER / EGI]. Dù thu nhập thực tế có thể tính hàng năm hay hàng tháng, nhưng thu nhập hàng năm là cơ sở để tính trừ những trường hợpđặc biệt. Thu nhập hàng tháng thường dùng để tính cho các căn nhà đơn lẻ hoặc nhà cho nhiều hộ gia đình. Thông thường, thẩm định viên có thể tính mức chi phí trung bình cũnge. Công thức đầu tư : Vốn vay – Vốn đầu tưHầu hết tài sản đầu được mua với một phần vốn đầu tư và một phần vốn vaynên tỷ suất vốn hoá toàn bộ cũng phải phù hợp việc thu hồi của cả hai nguồnvốn này. Người cho vay phải dự đoán được một lãi suất cạnh tranh tương ứng với rủi ro do đầu tư, đồng thời họ cũng yêu cầu vốn gốc phải được thanhtoán trong suốt thời kỳ vay. Tương tự, vốn của nhà đầu tư cũng phải nhậnđược một khoản thu nhập tương ứng với rủi ro. Tỷ suất vốn hoá cho khoản nợ được gọi là hệ số trả nợ vay [Rm]. Đó là tỷ lệ thanh toán nợ hàng năm trên vốn vay gốc. Hệ số trả nợ được tính bằng cách nhân khoản thanh toán mỗi kỳ [tháng, quý, nửa năm] với số kỳ phải thanh toán trong năm [12 tháng, 4 quý, 2 kỳ nửa năm] và chia cho số tiền vay. Hệ số trả nợ vay theo tháng tính được từ bảng tài chính được nhân với 12 tháng và chia cho tổng vốn vay. Dĩ nhiên, cũng có thể tính bằng cách lấy hệ số trả nợ tháng nhân cho 12 Hệ số trà nợ vay là một hàm số của lãi suất, số kỳ thanh toán trong năm và số kỳ trả nợ vay. Đó lả tổng số của lãi vay và hệ số tích luỹ [RM = i + SF].Thẩm định viên phải biết sử dụng bảng tính tài chính và chuyển đổi theo các điều kiện thanh toán tương đương [tháng, quý, nửa năm] Vốn đầu tư cũng cho biết cách thu hồi vốn. Tỷ suất dùng để vốn hoá thu nhập từ vốn đầu tư [RE] là tỷ lệ thu nhập trước thuế hàng năm trên vốn đầu tư. Tỷ suất này không hoàn toàn là tỷ suất hoàn vốn mà còn là tỷ suất cho cả hai loại thunhập và thu hồi vốn. Tỷ suất hoàn vốn đầu tư có thể lớn hơn hay nhỏ hơn tỷ suất sinh lợi trên vốn. Tuỳ theo mục đích thẩm định, tỷ suất hoàn vốn đầu tư được dự tính trên việc thu hồi vốn của nhà đầu tư, thông thường là năm đầu tiên của thời kỳ đầu tư. Tỷ suất vốn hoá toàn bộ phải thoả mãn cả hai yêu cầu của vốn vay và vốn đầu tư. Đó là tỷ suất kết hợp giữa tiền vay nhân với hằng số tiền vay công với vốn đầu tư nhân với tỷ suất vốn đầu tư. Tỷ lệ tiền vay tiêu biểu cho khoản nợ vay [M], tỷ lệ vốn đầu tư là [1-M]. Điều khoản và điều kiện vay có tể khảo sát trên thị trường. Tỷ suất vốn hoá vốn đầu tư có thể rút ra tứ các thương vụ bán bằng cách chia dòng tiền của mỗi thương vụ cho vốn đầu tư. Tỷ suất vốn đầu tư dùng để vốn hoá cho dòng tiền của tàisản thẩm định cuối cùng tuỳ thuộc vào phán xét của thẩm định viên. Khi biếthằng số thanh toán tiền vay và tỷ suất vốn hoá vốn đầu tư thì tỷ suất vốn hoátoàn bộ được rút ra từ công thức :RO = M*RM + [1-M]RETrong đó: M : tỷ lệ % vốn vay trên tổng giá trị tài sảnRM : hệ số thanh toán của vốn vayE : tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng giá trị tài sảnRE : tỷ suất vốn sở hữuDù kỹ thuật này thường dùng để rút ra tỷ suất vốn hoá toàn bộ, thẩm định viên phải cẩn thận khi sử dụng. Kỹ thuật này được đặc biệt áp dụng trong thịtrường bất động sản có số liệu có thể tính toán được, trong đó tỷ suất vốn hoá vốn đầu tư là tiêu chuẩn đầu tiên được người mua và người bán sử dụng.Tỷ suất vốn hoá dùng để ước tính giá trị thị trường cần được chứng minh và cung cấp bằng dữ liệu thị trường, nhưng dữ liệu thường không có sẵn để phân tích vốn vay – vốn đầu tư. Vì vậy, dữ liệu khảo sát và đánh giá vềtỷ suất vốn sở hữu, thời hạn cho vay, tỷ lệ cho vay thường được thay thế chodữ liệu thị trường. Khi dữ liệu khảo sát và đánh giá hay các dữ liệu khác không rút ra được từ giao dịch thị trường, thì kỹ thuật vốn vay - vốn sở hữu là thích hợp hơn cả để rút ra tỷ suất vốn hoáf. Công thức đầu tư: Đất và Công trìnhCông thức đầu tư cũng có thể áp dụng cho các thành phần vật chất của tài sản như yếu tố đất và công trình. Cũng như cách tính trọng số như trong vốn vay - vốn sở hữu, tỷ suất vốn hoá của đất và công trình có thể tính nếu có được tỷ suất của các thành phần này được ước tính độc lập và đại diện cho tỷtrọng của tổng giá trị tài sản.Công thức: RO = L * RL + B * RBTrong đó: L : tỷ lệ % của đất trên tổng giá trị tài sảnRL : tỷ suất vốn hoá của đấtB : tỷ lệ % của công trình trên tổng giá trị tài sảnRB : tỷ suất vốn hoá của công trìnhIII. Áp dụng phương pháp thu nhập khi thẩm định giá trị tài sản vô hình1. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị tài sản vô hình hiện nay.Giá trị tài sản vô hình là giá trị hiện tại của thu nhập kinh tế kỳ vọng liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng, hoặc nguồn gốc của tài sản vô hình đó.Việc đánh giá nhãn hiệu được dựa trên dự báo các khoản thu nhập từ năm đến mười năm. Thêm vào đó, tiền trả cho những năm còn lại được tính toán dựa trên khoản thu nhập của năm cuối cùng, giả định rằng nhãn hiệu tiếp tụchoạt động vượt qua giai đoạn dự báo và được sử dụng hiệu quả lâu dài vĩnh viễn. Khi quyền đối với nhãn hiệu được sở hữu vĩnh viễn, và với nhãn hiệu tồn tại trên 50 năm, thì giả định trên vẫn phù hợp.Trên cơ sở thu nhập, có một số phương pháp có thể sử dụng, song có 2 phương pháp hay được sử dụng nhất là phương pháp tiền bản quyền và Phương pháp chiết khấu dòng tiền – DCF.a. Phương pháp vốn hóa lợi nhuận trong quá khứTrong phương pháp này bước đầu tiên là đánh giá phần thu nhập trong quá khứ mà tài sản vô hình đã tạo ra.Sau đó lợi tức sau thuế được vốn hóa bằng một tỷ lệ vốn hóa. Tỷ lệ này phảnánh các yếu tố: tuổi thọ của tài sản trong tương lai, chất lượng của thu nhập, có nghĩa là liệu những thu nhập này có ổn định, tăng lên hay giảm đi, chi phívề vốn hay triển vọng tương lai của ngành mà tài sản được sử dụng.Phương pháp này có nhược điểm là thu nhập được sử dụng là thu nhập của kỳ trước, và số liệu đó chỉ có thể đưa ra một chỉ dẫn, nó có thể không phản ánh được tương lai. Trong khi vẫn coi giá trị thị trường của một tài sản là giátrị hiện tại của những lợi ích kinh tế trong tương lai của tài sản đó.Phương pháp này chỉ nên sử dụng khi mức thu nhập mà tài sản tạo ra ngành kinh doanh đó tương đối ổn định.b. Phương pháp vốn hóa lợi nhuận vượt trội [siêu lợi nhuận]Phương pháp này giả định rằng có thể tách riêng tổng lợi nhuận vượt trội sauthuế mà doanh nghiệp đang quản lý và thu lợi ích từ tài sản đang xem xét, sovới lợi nhuận của các chủ thể tương tự không quản lý tài sản này.Sau đó, tổng lợi nhuận tăng thêm đó sẽ được vốn hóa bằng cách sử dụng mộttỷ lệ vốn hóa thích hợp để tìm ra giá trị của tài sản vô hình có thể nhận dạng được.Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá giá trị của các nhãnhiệu thương mại nổi tiếng.Trong thực tế, việc áp dụng phương pháp này gặp nhiều khó khăn. Khó khănlớn nhất là việc xác định lợi nhuận vượt trội, bởi vì rất khó trong việc có được các thông tin chính xác về tổng lợi nhuận từ nhãn hiệu đem lại, và cũng khó tìm thấy các doanh nghiệp bán sản phẩm tương tự mà không có nhãn hiệu.Thông thường việc tính toán phần lợi nhuận vượt trội và tỷ lệ vốn hóa được sử dụng trong thẩm định giá là rất chủ quan và không đáng tin cậy.c. Phương pháp tiền bản quyền tác giảKhi áp dụng phương pháp này, cần phải lượng hóa dòng tiền hay thu nhập đã trừ thuế trong tương lai từ các tài sản vô hình bằng cách ước tính dòng tiền bản quyền tác giả có thể thu được, nếu giấy phép quyền sử dụng tài sản vô hình đó được cấp cho một đối thủ cạnh tranh. Hoặc việc tính toán này có thể được tiến hành bằng cách ước tính tiền bản quyền tác giả mà chủ sở hữu tài sản cần phải trả để sử dụng tài sản đó nếu họ không quản lý tài sản này. Tức là dòng tiền đó được tách ra từ tiền trả bản quyền tác giả.Khi dòng tiền mặt hoặc dòng thu nhập [tiền bản quyền tác giả] thu được từ tài sản đã xác định, chúng ta sẽ sử dụng một tỷ lệ vốn hóa thích hợp để thẩm định giá trị tài sản vô hình. Phương pháp phân tích dòng tiền chiết khấu cũngđược sử dụng khi dòng tiền của các năm là khác nhau.Trong thực tế, việc lựa chọn tỷ lệ tiền bản quyền tác giả thích hợp có thể mang tính chủ quan, đặc biệt là khó có được thông tin về các tỷ lệ áp dụng cho một ngành cụ thể. Cũng nên lưu ý rằng tỷ lệ tiền bản quyền tác giả trongmột ngành khó mà chính xác tuyệt đối, chẳng hạn nó có thể sai số phụ thuộc vào mức áp dụng, ví dụ như phần trăm tính trên tổng doanh số bán ra hay tổng lợi nhuận [doanh số trừ đi chi phí về vốn]. Tỷ lệ tiền bản quyền tác giả cũng phụ thuộc vào mức hỗ trợ của chủ thể cấp giấy phép.Tỷ lệ tiền bản quyền tác giả thông thường được thỏa thuận giữa các công ty với nhau trên cơ sở phải tính đến các yếu tố sau :-Mức doanh thu dự tính.- Mức lợi nhuận có thể đạt được.- Mức độ độc quyền của một giấy phép [độc quyền tại một khu vực].- Vùng lãnh thổ [toàn quốc, một vùng hoặc toàn cầu].- Mức độ đóng góp của mỗi bên vào chuyển nhượng bản quyền, ví dụ tiền bản quyền tác giả sẽ được trả cao hơn nếu bên cấp bản quyền đến tận nơi để tư vấn chuyên môn cho người được cấp bản quyền hoặc trả cho việc quảng cáo trên toàn quốc.- Tuổi thọ dự tính của sản phẩm [tuổi thọ của bằng sáng chế trong bao lâu].- Cạnh tranh tương lai, nghĩa là các đối thủ cạnh tranh có thể sản xuất sản phẩm thay thế với giá thấp hơn.Cần lưu ý rằng tiền bản quyền có thể thay đổi theo tuổi thọ của giấy phép, vídụ như chúng có thể cao hơn trong những năm đầu khi sản phẩm còn độc quyền, hoặc có thể thấp hơn nếu dự tính rằng sẽ phải mất một thời gian để đạt được doanh số yêu cầu.Để đánh giá xem liệu tiền bản quyền có khả năng so sánh hay không thì cần tiếp cận các thông tin liên quan và điều này thường khó khăn và không phải lúc nào cũng làm được.Các thông tin về tiền mua bản quyền tác giả có thể thu thập từ các công ty nghiên cứu của các chuyên gia [đặc biệt là ở nước Mỹ]. Tuy nhiên, chúng không phải lúc nào cũng phù hợp cho các mục đích so sánh.d. Phương pháp giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền cận biên thu được trong tương laiĐiểm mấu chốt của phương pháp này là tách dòng tiền thặng dư kỳ vọng thuđược từ tài sản vô hình được thẩm định. Sau đó sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu [DCF] để tìm ra giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền cận biên thu được trong tương lai.Về mặt lý thuyết phương pháp này có giá trị lớn nhất, tuy nhiên trong thực tếrất khó có thông tin xác thực về dòng tiền thu từ tài sản vô hình trong tương lai.2. Xác định giá trị tài sản vô hình bằng phương pháp thu nhậpPhương pháp thu nhập cố gắng dự đoán dòng lợi nhuận tương lai từ doanh số bán một sản phẩm có nhãn hiệu đã cho, và rồi xác định phần nhỏ của dòng lợi nhuận đó có khả năng đóng góp của nhãn hiệu, rồi nhân với một tỷ lệ chiết khấu để tính ra giá trị hiện tại ròng của nhãn hiệu.Trong các phương pháp áp dụng cách tiếp cận thu nhập, để định giá nhãn hiệu thì phương pháp vốn hóa thu nhập ít được sử dụng vì thu nhập do nhãn hiệu mang lại thường không ổn định, đặc biệt là trong điều kiện Việt Nam, các doanh nghiệp đều trong quá trình mở rộng sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, phương pháp chiết khấu dòng tiền [DCF] là phương pháp được sử dụng khá rộng rãi.Chiết khấu dòng tiền [DCF] là phương pháp xác định giá trị trên cơ sở khả năng sinh lời của nhãn hiệu trong tương lai. Theo đó, giá trị hợp lý của nhãn hiệu bằng tổng lợi ích kinh tế mà nó mang lại trong suốt thời gian tồn tại hữuích, có điều chỉnh lợi ích kinh tế trong tương lai về thời điểm định giá.Giá trị tính theo phương pháp DCF cơ bản được xác định theo công thức sau:Trong đóV : Giá trị thị trường của nhãn hiệu thời điểm định giá: Giá trị hiện tại của lợi nhuận của nhãn hiệu năm thứ ii : Thứ tự các năm kế tiếp từ thời điểm định giáDi: Dòng tiền năm thứ in : Thời gian tồn tại hữu dụng của nhãn hiệu được lựa chọn- Tính toán tham số nViệc ước tính thời gian tồn tại hữu dụng của nhãn hiệu dựa trên việc phân tích những tiêu chí: Vòng đời sản phẩm; Hiệu quả kinh tế của sản phẩm so với sản phẩm cùng loại và so với chính sản phẩm đó thời gian trước; Các yếu tố về mặt pháp lý; Thời gian thu hồi vốn kỳ vọng của nhà đầu tư. - Tham số KTỷ lệ chiết khấu phản ánh tỷ lệ rủi ro của thương vụ và được xác định theo công thức:K = Rf + RpRf : Tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro như lãi suấtcủa trái phiếu Chính phủ hoặc lãi suất tiết kiệm có kỳ hạn tương ứng ở thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị Rp : Tỷ lệ phụ phí rủi ro khi đầu tư. Thông thường, người ta căn cứ vào chỉ số phụ phí rủi ro chứng khoán quốc tế tại niên giám định giá hoặc do các công ty định giá xác định cho từng doanh nghiệp, từng loại hình kinh doanh nhưng không vượt quá tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư khôngrủi ro [Rf].- Tham số Di Dòng tiền năm thứ i được tính dựa trên kỳ vọng về lợi nhuận ròng hoặc tổng lượng hàng hóa tiêu thụ. Để tính được tham số này, những kỹ thuật sau đây thường được áp dụng:- Kỹ thuật xác định thu nhập trực tiếp: Trong trường hợp trên thị trường có nhiều mặt hàng mang nhãn hiệu mạnh, đồng thời tồn tại những loại hàng hóa cùng chủng loại, chất lượng tương đương nhưng không mang nhãn hiệu hoặc nhãn hiệu yếu thì có thể sử dụng Kỹ thuật tính toán giá trị vượt trội [Premium Pricing] để tính toán lợi ích kinh tế do nhãn hiệu mang lại. Như vậy, lợi ích kinh tế do nhãn hiệu mang lại tính theo kỹ thuật này được tính bằng khoảng chênh lệch về giá bán giữa sản phẩm mang nhãn hiệu đích và sản phẩm cùng chủng loại, chất lượng tương đương nhưng không gắn nhãn hiệu hoặc gắn nhãn hiệu yếu, nhãn hiệu nhái.- Giảm trừ phí li-xăng nhãn hiệu [relief from royalty]: Đây là kỹ thuật được sử dụng phổ biến để xác định giá trị kinh tế do nhãn hiệu mang lại, đặc biệt trong trường hợp xảy ra tranh chấp về nhãn hiệu. Kỹ thuật này dựa trên giả định là nếu không có nhãn hiệu đang sử dụng thì phải nhận li-xăng từ một doanh nghiệp khác. Như vậy, nếu có nhãn hiệu thì ta tiếtkiệm được một khoản chi phí và đó chính là lợi ích kinh tế nhãn hiệu mang lại.Để xác định mức phí li-xăng, người ta thường nghiên cứu mức phí tương tự hoặc sử dụng nguyên tắc “rule of thumb”. Theo nguyên tắc này, mức phí li-xăng bằng khoảng 25% lợi nhuận sau thuế của sản phẩm, dịch vụ nhận li-xăng. Nhược điểm lớn nhất của kỹ thuật này ở chỗ: Giá trị mà nó xác định không phải là giá trị sở hữu mà là giá trị sử dụng. Nói cách khác, khi giả định không phải trả phí li-xăng thì người ta đã mặc nhiên quy đồng hai khái niệm quyền sử dụng và quyền sở hữu nhãn hiệu.Chính vì vậy mà kỹ thuật này thường dùng nhiều nhất để định giá trong xác định thiệt hại do hành vi xâm phạm quyền đối với nhãn hiệu.- Kỹ thuật phân tích dòng tiền thay thế [Alternative analytical methods] hoặckỹ thuật so sánh lợi nhuận biên:Theo kỹ thuật này thì lợi ích kinh tế do nhãn hiệu mang lại chính là khoảng chênh lệch giữa mức lợi nhuận của hàng hóa, dịch vụ mang nhãn hiệu cần định giá và mức lợi nhuận trung bình của cả ngành công nghiệp. IV. Áp dụng phương pháp thu nhập trong xác định giá trị doanh nghiệpTùy theo đặc điểm riêng của từng doanh nghiệp mà áp dụng phương pháp thẩm định giá khác nhau : phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp, phương pháp vốn hóa và chiết khấu dòng cổ tức, phương pháp vốn hóa và chiết khấudòng tiền.1.Phương pháp vốn hóa trực tiếpa.Khái niệm : - Là phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệp, lợi ích thuộc sở hữu củadoanh nghiệp hoặc chứng khoán bằng cách chuyển đổi các lợi ích dự đoán trong tương lai thành giá trị vốnb.Công thức tính :Giá trị hiện tại của doanh nghiệp = Thu nhập ròng / tỷ suất vốn hóa- Thu nhập có khả năng nhận được là những khoản thu nhập phát sinh trong tương lai được đại diện bởi năm đầu tiênc.Ưu nhược điểm : - Ưu điểm : Đơn giản, dễ sử dụng, dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học- Nhược điểm : việc xác định tỷ lệ vốn hóa chính xác là phức tạp do phụ thuôc vào ngành nghề sản xuất kinh doanh mà từng doanh nghiệp đang hoạt động; đồng thời giả định doanh nghiệp có thu nhập ổn định vĩnh viễn là điềukhó hiện thực trong bối cảnh cạnh trang mạnh mẽ trên thị trường hiện nay.2.Phương pháp vốn hóa và chiết khấu dòng cổ tức2.1 Vốn hóa cổ tức tăng trưởng ổn định [ mô hình Gordon]:a.Khái niệm : - Mô hình tăng trưởng Gordon là mô hình ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của công ty mà dòng cổ tức tăng trưởng với tỷ lệ được mong đợi là ổn định trong dài hạn.b.Công thức tính : - Trong trường hợp này, cổ tức dự kiến hàng năm là một khoản tiền ổn định [DIV = DIV1=DIV2=…] và dòng cổ tức tương lai của công ty có tỷ lệ tăng trưởng dự kiến hàng năm ổn định [g] và công ty được coi là tồn tại vĩnh viễnthì giá trị vốn chủ sở hữu của công ty được tính theo công thức:Với điều kiện r > gTrong đó :DIV : Cổ tức dự kiến chia cho cổ đông đều hàng nămr : Tỷ suất sinh lợi mong muốn trên vốn cổ phầng: Tỷ lệ tăng trưởng dự kiến ổn định hàng nămÁp dụng đối với doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh ổn định. Cụ thể là :- Mô hình tăng trưởng Gordon phù hợp nhất đối với những công ty có chính sách chi trả cổ tức trong dài hạn hợp lý.- Mô hình tăng trưởng Gordon đặc biệt phù hợp với những công ty dịch vụ công ích có tăng trưởng ổn địnhc.Ưu nhược điểm:- Ưu điểm: Là một phương pháp ước tính giá trị doanh nghiệp đơn giản và tiện lợi- Nhược điểm: Rất nhạy cảm đôi với tỷ lệ tăng trưởng, khi tỷ lệ tăng trưởng bằng tỷ suất sinh lợi thì giá trị sẽ không tính toán được2.2 Mô hình vốn hóa dòng cổ tức vô hạn và không đổi [ g=0%]a.Khái niệm :- Mô hình vốn hóa dòng cổ tức vô hạn không đổi là mô hình ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của công ty mà dòng cổ tức là vĩnh viễn và không tăng trưởngb.Công thức tính :- Trong trường hợp dòng cổ tức được dự kiến là một khoản tiền ổn định [DIV=DIV1=DIV2=…], công ty tồn tại vĩnh viễn và tỷ lệ tăng trưởng g=0% thì giá trị vốn chủ sở hữu của công ty được tính như sauc.Nhược điểm :- Khó áp dụng do trong thực tế cổ tức thường không chia hết cho cổ đông qua mọi năm mà để lại một phần để tái đầu tư hoặc mở rộng quy mô.3. Phương pháp vốn hóa và chiết khấu dòng tiền Có 2 trường hợp ước tính giá trị doanh nghiệp bằng cách vốn hóa hoặc chiếtkhấu dòng tiền- Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp- Ước tính giá trị toàn bộ doanh nghiệp [ bao gồm vốn chủ sở hữu và cácthành phần sở hữu như trái phiếu, cổ phiếu ưu đãi…]- Cả 2 phương pháp trên đều thực hiện chiết khấu dòng tiền dự kiến nhưngcác dòng tiền và suất chiết khấu áp dụng ở mỗi phương pháp hoàn toàn khácnhau.3.1.Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của Doanh nghiệpa.Khái niệm :- Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được tính bằng cách chiết khấudòng tiền vốn chủ sở hữu [ dòng tiền còn lại sau khi đã trừ toàn bộ chi phí,thuế, lãi vay và thanh toán lãi gốc] theo chi phí sử dụng vốn [ hay tỷ suất lợinhuận mong đợi của các cổ đông trong doanh nghiệp].Giá trị vốn chủ sở hữu = Giá trị hiện tại [PV] của dòng tiền vốn chủ sở hữuTrong đó :Dòng tiền vốn chủ sở hữu = Dòng tiền vốn chủ sở hữu dự kiến vào thờiđiểmtke= Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu / vốn cổ phầnPV = Giá trị hiện tạib.Tính dòng tiền vốn chủ sở hữu [FCFE]:- FCFE là dòng tiền còn lại sau khi chi trả các khoản vay và lãi vay, trangtrải các khoản chi vốn và đầu tư các tài sản mới fffffcho sự tăng trưởng trongtương lai. FCFE được tính :FCFE= Lợi nhuận ròng + Khấu hao – Các khoản chi vốn – Tăng[giảm] vốnlưu động – các khoản trả nợ gốc + các khoản nợ mớic. Các mô hình vốn hóa và chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu+ Mô hình FCFE tăng trưởng ổn định :- Mô hình tăng trưởng không đổi FCFE là mô hình ước tính giá trị vốn chủsở hữu của các công ty có tỷ lệ tăng trưởng ổn định.- Công thưc tính :Theo mô hình tăng trưởng không đổi, giá trị vốn chủ sở hữu của công ty làmột hàm số của FCFE, dự kiến trong giai đoạn tới với tỷ lệ tăng trưởng ônđịnh và tỷ suất lợi nhuận mong muốnV0= FCFE1 / [r-g]Trong đó :