Mục lục bài viết
- 1. Cơ sở pháp lý:
- 2. Luật sư tư vấn:
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê
>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900.6162
Chào Luật sư, tôi có một vấn đề muốn được Luật sư tư vấn: Nhà hàng xóm ở cạnh nhà tôi, ngay sát nhà tôi, có trổ cửa nhà vệ sinh quay sang nhà tôi, bốc mùi hôi khó chịu. Tôi đã yêu cầu nhiều lần về việc đề nghị họ bịt cửa đó lại và trổ sang hướng khác nhưng họ không nghe. Trong trường hợp này, tôi có quyền yêu cầu gia đình họ hay không? Cách giải quyết như thế nào? Cảm ơn Luật sư.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
- Bộ luật dân sự 2015
2. Luật sư tư vấn:
Điều 271 Bộ luật Dân sự quy định về hạn chế quyền trổ cửa: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Khoản 8 Điều 12 Luật xây dựng 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm:
"8. Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình."
Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ 04/2008 QĐ-BXD thay thế phần II của quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 nên về việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 của Bộ Xây Dựng, cụ thể:
Theo điểm 1, khoản 7.12.2, Điều 7.12 quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần quy định về kiến trúc đô thị thì:
“Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi [chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m]. Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.
Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m."
Điểm 3, khoản 7.12.2, Điều 7.12 còn nêu:
“Trong trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà Các lỗ cửa này phải là cửa cố định [chớp lật hoặc lắp chết kính] có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử”.
Mặt khác, theo Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ 9411 năm 2012, cụ thể tại mục 6.4.3 quy định:
“Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.”
Theo thông tin anh cung cấp, giữa nhà anh và nhà hàng xóm sát nhau, Theo đó, Nhà hàng xóm không được xây cửa sổ sát với ranh giới đất của nhà bạn. Trừ trường hợp hai bên gia đình có thoả thuận cho hàng xóm được xây cửa sổ tại vị trí đó. Vì vậy nếu trong trường hợp bạn đã nhiều lần có yêu cầu đề nghị nhà hàng xóm nhưng hàng xóm không bịt cửa của nhà vệ sinh đó lại, bạn có quyền gửi đơn đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình mình.
Cách thức giải quyết khiếu nại như sau:
Theo quy định tại Điều 27 và 36 Luật khiếu nại thì thời gian thụ lý đơn là 10 ngày kể từ ngày cơ quan, tổ chức cá nhân có thẩm quyền nhận được đơn khiếu nại thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan, tổ chức, cá nhân mình và đủ điều để thụ lý.
Thời hạn giải quyết khiếu nại được quy định tại Điều 28 và Điều 37 Luật khiếu nại 2011:
Thời hạn giải quyết khiếu nại không quá 30 ngày [lần đầu], 45 ngày [lần hai], kể từ ngày thụ lý để giải quyết; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 45 ngày [lần đầu], 60 ngày [lần hai]; Ở vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 45 ngày [lần đầu], 60 ngày [lần hai] kể từ ngày thụ lý để giải quyết; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 60 ngày [lần đầu], 70 ngày [lần hai], kể từ ngày thụ lý để giải quyết [Điều 28 và 37 Luật Khiếu nại].
Quá thời hạn trên mà cơ quan có thẩm quyền không giải quyết thì người khiếu nại có quyền khiếu nại lần 2 đến thủ trưởng cơ quan cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của luật tố tụng hành chính [khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại].
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê
17:10 - 12/11/2019
Có được mở cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm, 2 nhà liền kề, mở ra ngõ đi chung không? Quy định pháp luật trổ cửa sổ mới nhất 2019.
Những tranh chấp mâu thuẫn về cầu chuyện mở cửa sổ như thế nào rất thường xuyên xảy ra và đôi khi mất tình làng nghĩa xóm. Bởi cửa sổ với mục đích lấy sáng và lấy do nhưng nếu như mở không đúng nó có như cửa sổ nhìn sang nhà bên cạnh, đối diện nó có thể làm phiền đến cuộc sống của họ.
Vậy, các vấn đề có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm không, quy định mở cửa sổ ra ngõ đi chung như thế nào, giấy thỏa thuận mở cửa sổ là gì? Mời bạn đọc hãy xem ngay các quy định về mở cửa sổ mới nhất theo pháp luật hiện hành để có thể thực hiện đúng các quy chuẩn xây dựng về mở cửa sổ và, đảm bảo quyền lợi về mở cửa hay giải quyết vấn đề tranh chấp khi mở cửa sổ với các nhà hàng xóm xung quanh ổn thỏa nhất.
I. Các căn cứ pháp luật quy định về mở cửa sổ mới nhất
Các quy định về trổ cửa sổ 2010 - 2015 và trước đó được thực hiện theo pháp luật xây dựng và luật dân sự 2005, các tiêu chuẩn xây dựng nhưng chưa rõ ràng và gây nhiều tranh cãi và được thay thế bằng các quy định về trổ cửa sổ theo BLDS 2015 và tiêu chuẩn xây Việt Nam năm 2012.
Có thể nói các quy định về mở cửa sổ khi xây dựng nhà ở, công trình sẽ có các thời điểm áp dụng các quy định luật về trổ, mở cửa sổ khác nhau theo các quy chuẩn mở cửa sổ Việt nam khác nhau.
Pháp luật quy định có được mở cửa sổ sang nhà liền kề không?
Cụ thể:
- Trước ngày 3/4/2008: Quy định mở cửa sổ theo Quy chuẩn Việt Nam [tập 1 năm 1997 ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng] và phần II của tập 1 được thay thế bởi Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD]. Trong đó có quy định hạn chế quyền trổ cửa như sau:
+ Từ tầng 2 trở lên chỉ được mở cửa đi, cửa sổ lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh ít nhất 2m và quy định khi mở cửa phải có biện pháp tránh nhìn trực tiếp và nội thất nhà bên cạnh.
Nếu ranh giới dưới 2m có thể được mở các lỗ cửa có thiết kế cánh cố định, cửa chớp và mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2m nếu có thỏa thuận với chủ bất động sản ở bên. Trường hợp nếu thỏa thuận bị hủy bỏ thì sẽ phải bít lỗ thông, cửa sổ mà không phải thương lượng, xét xử.
- Kể từ ngày 3/4/2008 các quy chuẩn trên được thay thế bằng Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD đó là: Tất cả các bộ phần của công trình nhà ở từ cánh cửa đi, cửa sổ không được quá giới hạn đất mà không quy định cụ thể hạn chế quyền như trước nên áp dụng các quy định mở cửa sổ theo BLDS 2005.
- Từ 28/12/2012 đến nay các quy định mở cửa sổ 2019 được thực hiện theo quy định của Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam đang có hiệu lực thi hành TCVN 9411: 2012: Nhà ở liền kề – Tiêu chuẩn thiết kế [Tiêu chuẩn ban hành kèm theo quyết định số 3621/QĐ-BKHCN của Bộ Khoa học và Công nghệ ngày 28 tháng 12 năm 2012].
Như vậy, quy định về mở cửa sổ mới nhất hiện nay từ năm 2012 đến nay 2019 được thực hiện dựa trên các các căn cứ từ quy định về trổ cửa sổ trong xây dựng ở nhiều văn bản:
- Bộ luật Dân sự 2015.
- Luật Xây dựng 2014
- Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế
- Thông tư 15/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng…
II. Quy định pháp luật mở cửa sổ mới nhất
Dưới đây là những tư vấn luật nhà đất của nhà đất ancu.me đối với các quy định về mở cửa sổ mới nhất theo pháp luật hiện hành giúp bạn trả lời những vấn đề thắc mắc quy định về mở cửa sổ 2 nhà liền kề, quy định về mở cửa sổ ra lối đi chung hay các thủ tục trổ cửa sổ, mở cửa sổ sang nhà hàng xóm liền kề bên cạnh như thế nào.
Có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm không?
Quy định pháp luật có được phép mở cửa sổ sang nhà bên cạnh hay không, giới hạn quyền mở cửa sổ sang nhà liền kề như thế nào? Khoản 3 Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.”
Đồng thời, Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quy định về mở cửa sổ sang nhà bên cạnh cụ thể như sau:
“Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề
1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”
Như vậy, theo quy định này thì chủ sở hữu nhà có quyền được mở cửa ra vào và cửa sổ hướng quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện tuy nhiên sẽ phải mở theo quy định của pháp luật xây dựng.
Trong đó, Luật xây dựng 2014 không quy định việc mở, trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm, đất liền kề cụ thể nhưng xác định việc phải Áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong hoạt động đầu tư xây dựng [Điều 6 Luật xây dựng 2014]. Vì vậy, vậy quy định mở cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm [đối diện, liền kề] sẽ thuận theo các quy định tại Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế. Cụ thể tại quy chuẩn xây dựng về mở cửa sổ được quy định tại điểm 6.4.3 của tiêu chuẩn quốc gia này như sau:
- Nếu tường nhà xây sát với ranh giới của lô đất, ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác: Không được phép mở cửa sổ, cửa thông gió, cửa đi lại.
- Nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà hàng xóm bên cạnh, đối diện từ 2,0m trở lên: Được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió, thông hơi.
- Quy định về mở cửa sổ sang đất liền kề: nếu khu đất liền kề chưa có công trình xây dựng hoặc thấp tầng: được mở cửa thông gió, cửa kính cố định để lấy sáng với khoảng cách cạnh dưới của các loại cửa phải cách mặt sàn tối thiểu là 2m. Đồng thời, nếu sau này đất liền kề xây dựng công trình thì các cửa sổ này phải chấp nhận không được sử dụng [bít lại].
Các quy định về mở cửa sổ sang nhà liền kề bên cạnh, hàng xóm, lối đi chung
Quy định về mở cửa sổ ra lối đi chung
Đối với luật trổ cửa sổ ra lối đi chung, ngõ chung, đất công cộng được quy định tại điều 178 Bộ luật Dân sự 2015. Trong đó, pháp luật xây dựng cho phép được mở cửa sổ, cửa ra vào quay sang đường đi chung khi tuân thủ các quy định về luật xây dựng. Đồng thời, khoản 2 Điều 178 BLDS cũng quy định về giới hạn luật xây nhà trổ cửa sổ ra ngõ đi chung: “2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”
Theo đó, đối với cửa sổ mở ra lối đi chung phải đảm bảo quy định về khoảng cách mặt dưới mái che với đường đi chung tối thiểu là 2,5m.
Song song với quy định tại BLDS thì tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế tại điểm 6.4.3 về cửa đi, cửa sổ cũng có quy định về luật xây dựng trổ - mở cửa sổ như sau: Trường hợp tiếp lô nhà liền kề tiếp giáp với đất công cộng, vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống, các không gian công cộng không ảnh hưởng tới nhà liền kề trên thì được phép mở cửa sổ đố định hoặc các bộ phận trang trí cửa nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định có được mở cửa sổ sang đất liền kề trong từng trường hợp.
Như vậy, luật mở cửa sổ mới nhất cho phép chủ sở hữu nhà có quyền được mở cửa sổ nhìn sang nhà bên cạnh nhưng có giới hạn về khoảng cách cửa sổ tới đất nhà bên cạnh hay chiều cao mái che cửa sổ khi mở ra lối đi chung, đất công cộng.
Và nếu là tường chung thì muốn trổ cửa sổ phải được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý [giấy thỏa thuận mở cửa sổ]. Trường hợp tường sát liền nhau thì chủ sở hữu chỉ được đục tường, đặt kết cấu trên phần tường của mình.
Tham khảo thêm những quy định về: Tranh chấp lối đi chung để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và thực hiện các nghĩa vụ theo đúng pháp luật.
Mở cửa sổ có phải xin giấy phép xây dựng không
Hiện nay, pháp luật không quy định về vấn đề phải xin cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp mở trổ cửa sổ. Những sửa chữa mở cửa sổ thuộc đối tượng được miễn giấy phép theo quy định tại khoản 2 điều 89 Luật Xây dựng 2014. Tuy nhiên, việc không yêu cầu phải xin giấy phép xây dựng không có nghĩa l chủ sở hữu nhà được tùy ý mở trổ cửa sổ mà vẫn phải tuân thủ các quy định về vấn đề này.
Hay nói cách khác không phải xin phép không có nghĩa là thích là gì thì làm dù là mở cửa sổ trên không gian nhà đất thuộc quyền sở hữu. Chỉ khi việc trổ cửa đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn mở cửa sổ theo quy định của pháp luật xây dựng mở trổ cửa sổ mới được thực hiện.
Lưu ý các quy định mở cửa sổ để có bố trí đúng quy chuẩn, mang lại không gian đẹp
Quy định xử lý vi phạm về mở cửa sổ
Theo quy định nếu vi phạm các quy định về xây dựng mở, trổ cửa sổ không đảm bảo các tiêu chuẩn sẽ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
Cụ thể, khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cố tình xây dựng cửa sổ nhằm cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian đang được sử dụng, quản lý hợp pháp của người khác thì sẽ bị:
- Phạt tiền từ 50 - 60 triệu đồng
- Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng đến 12 tháng nếu có [trong trường hợp xây dựng nhà ở mở cửa sổ, lối đi trái quy định tại khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP].
- Buộc phá dỡ, hoàn nguyên trạng công trình vi phạm
Như vậy, nếu có hành vi vi phạm khoản 7 Điều 15 thì có thể người vi phạm sẽ bị xử phạt vi vi phạm hành chính theo quy định trên.
Trên đây là tổng hợp tất cả các quy định về mở cửa sổ mới nhất theo quy định của pháp luật, mong rằng bạn đọc sẽ có được những thông tin hữu ích khi mở cửa sổ hoặc có phản hồi thích hợp với các trường hợp hàng xóm bên cạnh nhà liền kề mở cửa sổ nhìn sang.
Xem thêm: Kinh nghiệm thiết kế, cải tạo nhà ở cũ nát diện tích nhỏ đẹp giá rẻ.