Nghị định hướng dẫn luật đất đai 2013 Informational, Transactional

Ngày 19/9/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Văn bản hợp nhất 08/VBHN-BTNMT hợp nhất các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013. Trong đó quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giá đất; thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được thực hiện theo các Nghị định khác của Chính phủ.

Quang cảnh buổi tập huấn pháp luật về đất đai, môi trường.

Theo quy định, đối tượng áp dụng là cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai; người sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai; các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất.

Trong quy định về thủ tục giao đất, khi thực hiện thủ tục giao đất, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) có trách nhiệm xác nhận hộ gia đình, cá nhân có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp. UBND cấp xã nơi đăng ký thường trú xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không cùng nơi đăng ký thường trú thì UBND cấp xã nơi đăng ký thường trú xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp sau khi có văn bản xác nhận về việc sử dụng đất nông nghiệp của UBND cấp xã nơi có đất.

Đối với vấn đề thu hồi đất, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm rà soát các trường hợp đang thực hiện thủ tục thu hồi đất trước ngày 1/7/2014 để xử lý theo quy định. Cụ thể, UBND cấp tỉnh cho phép tiếp tục thực hiện dự án và áp dụng hình thức thu hồi đất hoặc chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai, nếu phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp thực hiện dự án sản xuất - kinh doanh thuộc diện Nhà nước thu hồi đất nhưng cho phép chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất thuộc phạm vi dự án mà đến ngày 1/7/2014 còn diện tích đất không thỏa thuận được thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi phần diện tích đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất không đạt được thỏa thuận để thực hiện dự án đầu tư.

Trường hợp đã có quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất trước ngày 1/7/2014 mà chưa tổ chức thực hiện cưỡng chế thì việc cưỡng chế thu hồi đất phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với dự án đầu tư thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành nhưng không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà đã lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư trước ngày 1/7/2014, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì UBND cấp tỉnh tổng hợp vào danh mục dự án cần thu hồi đất để trình HĐND thông qua trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

Ngày 18/12/2020, Chính phủ ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 08/2/2021

Nghị định gồm 06 điều, sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều, khoản của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Trong đó, có một số điểm mới như sau:

1. Bổ sung các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai

Theo khoản 2 Điều 1 Nghị định 148 thì các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai bao gồm:

- Điều tra, đánh giá đất đai; cải tạo đất;

- Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Tư vấn xác định giá đất;

- Đấu giá quyền sử dụng đất;

- Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai, thông tin về thị trường quyền sử dụng đất và thông tin khác về đất đai (quy định hiện hành tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP không đề cập);

- Tiếp cận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo nhu cầu về thời gian và địa điểm của người yêu cầu cung cấp dịch vụ (quy định hiện hành tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP không đề cập);

- Các dịch vụ khác theo chức năng, nhiệm vụ (quy định hiện hành tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP không đề cập).

2. Hướng dẫn giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý

Các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất theo quy định phải đáp ứng các tiêu chí sau:

- Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định tại điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 8 của Luật Đất đai;

- Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai;

- Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.

Việc giao đất, cho thuê đất; thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất; giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện theo quy định tại khoản 11 Điều 1 Nghị định 148/2020.

(Hiện hành tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP không hướng dẫn)

3. Hướng dẫn giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuế đất

Khoản 12 Điều 1 Nghị định 148 quy định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian sử dụng đất đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây:

- Chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản của dự án.

- Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ.

- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

(Hiện hành tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP không hướng dẫn)

4. Sửa quy định cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phát triển nhà ở; sửa đổi quy định về thủ tục thu hồi sổ đỏ đã cấp không đúng quy định

5. Bổ sung thêm 01 loại giấy tờ để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở với hộ gia đình, cá nhân trong nước.

6. Bổ sung mới quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, gia hạn sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay dân dụng tại Khoản 29 Điều 1 Nghị định 148/2020.

(Hiện hành tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP không hướng dẫn)

7. Hướng dẫn hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà người sử dụng đất không được bồi thường về đất

Khi Nhà nước thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người sử dụng đất được xem xét hỗ trợ thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh như sau:

1. Các hình thức hỗ trợ:

- Hỗ trợ để được thuê lại đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;

- Ủy ban nhân dân có thẩm quyền xem xét, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp địa phương có điều kiện về quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng.

2. Điều kiện để được hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh:

- Người có đất thu hồi có nhu cầu tiếp tục được thuê đất để sản xuất, kinh doanh;

- Thời hạn sử dụng đất còn lại tính đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tối thiểu bằng 1/3 thời hạn thuê đất ghi trong hợp đồng thuê đất;

- Việc thu hồi đất đó ảnh hưởng đến đời sống, việc làm của nhiều lao động trực tiếp sản xuất trong cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

- Tại thời điểm có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơ sở sản xuất của người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất đang hoạt động sản xuất ổn định;

- Người được Nhà nước cho thuê đất đáp ứng điều kiện theo quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai.

3. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

4. Giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất cụ thể theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai (Hiện hành tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP không có hướng dẫn)