Mục lục bài viết
- 1. Mẫu hợp đồng mua bán chung cư mới nhất ?
- 2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
- 3. Mua bán chung cư, nhà ở cần chú ý những vấn đề gì ?
- 2. Trường hợp nhà đã mua, có giấy tờ đầy đủ nhưng không bán lại được
- 4. Điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán chung cư của mình ?
- 5. Thủ tục mua bán căn hộ chung cư tại Hà Nội ?
1. Mẫu hợp đồng mua bán chung cư mới nhất ?
Luật sư có thể soạn và gửi giúp tôi mẫu hợp đồng mua bán chung cư mới nhất được không?
Xin cảm ơn Luật sư rất nhiều.
>> Tải ngay: Mẫu hợp đồng mua bán nhà chung cư
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG
MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ CHUNG CƯ
Tại địa chỉ: Số …………………………………………………………………………
Hôm nay, ngày ... tháng ... năm 20….., tại ……………, chúng tôi gồm có:
BÊN BÁN [Bên A]
Ông/bà: ...Năm sinh: ...
CMND số: ...Ngày cấp... Nơi cấp...
Hộ khẩu: ...
Địa chỉ: ...
Điện thoại: ...
Và
Ông/bà: ... Năm sinh: ...
CMND số: ...Ngày cấp Nơi cấp ...
Hộ khẩu: ...
Địa chỉ: ...
Điện thoại: ...
BÊN MUA [Bên B]
Ông/bà: ...Năm sinh: ...
CMND số: ...Ngày cấp... Nơi cấp...
Hộ khẩu: ...
Địa chỉ: ...
Điện thoại: ...
Và
Ông/bà: ... Năm sinh: ...
CMND số: ...Ngày cấp Nơi cấp ...
Hộ khẩu: ...
Địa chỉ: ...
Điện thoại: ...
Chúng tôi tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực hiện việc mua bán căn hộ nhà chung cư, với những điều khoản đã được hai bên bàn bạc và thoả thuận như sau:
Điều 1. Đối tượng của hợp đồng – Căn hộ mua bán
1.1. Căn hộ... thuộc quyền sở hữu của Bên A theo “Giấy chứng nhận...” do UBND ... cấp ngày..., cụ thể như sau:
a/ Nhà ở:
- Địa chỉ: ...
- Tổng diện tích sử dụng: ...m2 [... mét vuông]
- Diện tích xây dựng: ... m2 [... mét vuông]
- Kết cấu nhà: ...
- Số tầng: ...
b/ Đất ở:
- Thửa đất số: ...
- Tờ bản đồ số: ...
- Diện tích: ... m2 [... mét vuông]
- Hình thức sử dụng:
+ Riêng: ... m2 [... mét vuông]
+ Chung: ... m2 [... mét vuông]
1.2. Bằng hợp đồng này Bên A đống ý bán, Bên B đồng ý mua toàn bộ căn hộ nêu trên với những điều khoản thỏa thuận dưới đây theo hợp đồng này.
Điều 2. Giá mua bán căn hộ và việc thanh toán
2.1. Giá mua bán hai bên thoả thuận là ……………. đồng [………………….. đồng] trả bằng tiền Nhà nước Việt Nam hiện hành.
2.2. Phương thức thanh toán: Bên B thanh toán cho Bên A bằng tiền mặt.
2.3. Việc trả và nhận số tiền nói trên do hai bên lập giấy biên nhận tiền
Điều 3. Giao nhận căn hộ và đăng ký sang tên
3.1. Bên A có nghĩa vụ giao căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng toàn bộ bản chính giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất cho Bên B.
Việc giao nhận căn hộ và giấy tờ kèm theo do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
3.2. Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu căn hộ tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Điều 4. Thuế, phí, lệ phí
4.1. Thuế, lệ phí liên quan đến việc mua bán căn hộ theo Hợp đồng này do Bên …… chịu trách nhiệm nộp.
4.2. Sau khi ký bản hợp đồng này, Bên …… có nghĩa vụ liên hệ với Cơ quan thuế để làm thủ tục nộp thuế theo quy định.
Điều 5. Giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Pháp luật.
Điều 6. Cam kết chung của hai bên
6.1. Bên A chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
a/ Những thông tin về nhân thân, về căn hộ đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
b/ Căn hộ thuộc trường hợp được phép mua bán theo quy định của Pháp luật;
c/ Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
- Căn hộ nói trên thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của Bên A, không có tranh chấp khiếu kiện;
- Căn hộ không bị ràng buộc dưới bất cứ hình thức nào bởi các việc: Thế chấp, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hoặc kê khai làm vốn của doanh nghiệp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Căn hộ không bị ràng buộc bởi bất cứ một quyết định nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hạn chế quyền của chủ sở hữu;
- Bản chính Giấy chứng nhận xác nhận quyền sở hữu căn hộ mà Bên A xuất trình trước công chứng viên tại thời điểm ký hợp đồng này là bản thật và duy nhất.
d/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
e/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này;
6.2. Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
a/ Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
b/ Đã xem xét kỹ, biết rõ về căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất;
c/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
d/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này;
6.3. Bên A và Bên B cùng cam đoan:
Đặc điểm về căn hộ mua bán nêu tại Hợp đồng này là đúng với hiện trạng thực tế, nếu có sự khác biệt với thực tế thì Bên A và Bên B phải hoàn toàn chịu rủi ro và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Điều 7. Điều khoản chung
7.1. Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết. Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản có đầy đủ chữ ký của các bên và chỉ được thực hiện khi Bên mua chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu theo Hợp đồng này.
7.2. Hai bên công nhận đã hiểu rõ những qui định của pháp luật về chuyển nhượng căn hộ; hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
7.3. Hai Bên tự đọc lại/nghe đọc lại nguyên văn bản Hợp đồng này, cùng chấp thuận toàn bộ các điều khoản của Hợp đồng và không có điều gì vướng mắc. Hai Bên cùng ký tên dưới đây để làm bằng chứng.
|
BÊN A [Ký, ghi rõ họ và tên] |
BÊN B [Ký, ghi rõ họ và tên] |
2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162
-----------------------------------------------------------
>> Tải ngay: Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
..., ngày... tháng...năm...
HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
Số: .../HĐ
Căn cứ Luật Nhà ở 2014
Căn cứ Bộ Luật dân sự 2015
Căn cứ Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số...;
Căn cứ Quyết định số [1]...;
Căn cứ Quyết định số [2]...;
Căn cứ khác [3] ...;
Hai bên chúng tôi gồm:
BÊN BÁN NHÀ Ở [sau đây gọi tắt là Bên bán]:
- Công ty[4]:………………………………………………………
- Đại diện bởi Ông [Bà]:...Chức vụ:...
- Số CMND [hộ chiếu]: ...cấp ngày:.../.../..., tại...
- Địa chỉ:...
- Điện thoại:...Fax:...
- Số tài khoản: ...tại Ngân hàng:...
- Mã số thuế:...
BÊN MUA NHÀ Ở [sau đây gọi tắt là Bên mua]:
- Ông [bà]:...
- Đại diện cho [nếu Bên mua là tổ chức]:...
- Số CMND [hộ chiếu] số:...cấp ngày:../../..., tại...
- Hộ khẩu thường trú:...
- Địa chỉ liên hệ:...
- Điện thoại:...Fax [nếu có]:...
- Số tài khoản [nếu có]:...tại Ngân hàng...
- Mã số thuế [nếu có]:...
Hai bên chúng tôi thoả thuận ký kết hợp đồng này với các nội dung sau đây:
Điều 1. Bên bán đồng ý bán và Bên mua đồng ý mua căn hộ với các đặc điểm dưới đây:
1. Đặc điểm về căn hộ:
Căn hộ số: ...tầng [tầng có căn hộ]:...
Diện tích sàn căn hộ: ...m2 [diện tích ghi theo bản vẽ thiết kế được phê duyệt và ghi rõ diện tích này được tính theo quy định tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng].
Năm xây dựng [ghi năm hoàn thành việc xây dựng toà nhà chung cư]:...
Căn hộ này thuộc toà nhà chung cư số...đường [hoặc phố] ...phường [xã]...quận [huyện, thị xã, thị trấn, thành phố thuộc tỉnh]...tỉnh [thành phố]...
[Nếu mua căn hộ hình thành trong tương lai thì các bên thỏa thuận lập thêm danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngoài của căn hộ đính kèm theo hợp đồng này].
2. Đặc điểm về đất xây dựng toà nhà chung cư có căn hộ nêu tại khoản 1 Điều này:
Thửa đất số:...hoặc ô số:...hoặc lô số:...
Tờ bản đồ số:...
Diện tích đất sử dụng chung:...m2 [nếu nhà chung cư có diện tích đất sử dụng chung, bao gồm đất trong khuôn viên thì ghi diện tích đất của toàn bộ khuôn viên nhà chung cư đó, nếu nhà chung cư không có khuôn viên thì ghi diện tích đất xây dựng nhà chung cư đó].
Điều 2. Giá bán căn hộ, phương thức và thời hạn thanh toán
1. Giá bán căn hộ:...đồng
[Bằng chữ:...].
Giá bán này đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%, trong đó:
- Giá bán [bao gồm giá trị quyền sử dụng đất]:...đồng.
- Thuế VAT:...đồng.
- Kinh phí bảo trì 2% [kinh phí này tính trước thuế]:...đồng. Khoản kinh phí này được chuyển vào tài khoản riêng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
2. Phương thức thanh toán: thanh toán bằng tiền Việt Nam thông qua hình thức [trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng]...
3. Thời hạn thanh toán:
a] Thanh toán một lần vào ngày...tháng...năm..., kể từ sau khi kí kết hợp đồng này.
b] Trường hợp mua nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần thì thực hiện thanh toán bao gồm các đợt như sau:
- Thanh toán đợt 1:...đồng [bằng chữ:...]; thời hạn thanh toán:...
- Thanh toán đợt 2:...đồng [bằng chữ...]; thời hạn thanh toán...
- Thanh toán đợt tiếp theo...đồng [bằng chữ...]; thời hạn thanh toán...
Trước các đợt thanh toán theo thỏa thuận tại khoản này, Bên bán nhà ở có trách nhiệm thông báo bằng văn bản [thông qua hình thức như fax, chuyển bưu điện...] cho Bên mua biết rõ số tiền phải thanh toán và thời hạn phải thanh toán kể từ ngày nhận được thông báo này.
Điều 3. Chất lượng công trình nhà ở
Bên bán cam kết bảo đảm chất lượng công trình [nhà chung cư trong đó có căn hộ nêu tại Điều 1 hợp đồng này] theo đúng yêu cầu trong thiết kế công trình và sử dụng đúng các vật liệu xây dựng căn hộ mà các bên đã thỏa thuận.
...
3. Mua bán chung cư, nhà ở cần chú ý những vấn đề gì ?
Luật sư tư vấn
1. Trường hợp chủ đầu tư bán nhà thuộc diện bị thế chấp tại ngân hàng hoặc chưa được ngân hàng bảo lãnh
Đối với các dự án bất động sản, căn hộ chung cư nên tìm hiểu việc ngân hàng có tham gia bảo lãnh cho dự án đó không hay dự án có bị thế chấp cho ngân hàng không. Bởi vì, những hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch khi phát sinh tranh chấp sẽ bị tòa án tuyên là hợp đồng vô hiệu. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc chủ đầu tư chậm bàn giao giấy chứng nhận cho cư dân là do chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp ngân hàng. Nhiều trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng nhưng lại sử dụng vốn sai mục đích.
Để giải quyết vấn đề này thì người mua cần làm các công việc sau:
Thứ nhất, người mua cần phải kiểm tra xem dự án, căn hộ chung cư…có đang bị thế chấp hoặc ngân hàng có tham gia bảo lãnh cho dự án đó không. Để kiểm tra được thông tin này thì người mua có thể tìm hiểu từ các website của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng; UBND cấp tỉnh, ngân hàng, các Sở Xây dựng xem các vấn đề pháp lý về dự án hiện tại ra sao.
Thứ hai, khi ký hợp đồng mua bán với những dự án đã thế chấp ngân hàng thì khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đã giải chấp căn hộ mình muốn mua. Đồng thời cũng cần phải kiểm tra xem dự án đó đã có giấy xác nhận đủ điều kiện huy động vốn đối với việc bán nhà hình thành trong tương lai và chứng thư bảo lãnh. Nếu đầy đủ thì khách hàng yên tâm ký hợp đồng.
2. Trường hợp nhà đã mua, có giấy tờ đầy đủ nhưng không bán lại được
3. Trường hợp khách hàng đã mua nhà xong, hoàn thành nghĩa vụ trả tiền mua nhưng chưa nhận đủ giấy tờ nhà
4. Khi mua nhà khách hàng cần chú ý kỹ hợp đồng mua bán đặc biệt là giá trị hợp đồng
5. Khách hàng cần xác định người đứng tên ký hợp đồng cho đúng thẩm quyền
6. Trường hợp người đứng ra bán dự án không đủ tư cách pháp nhân
4. Điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán chung cư của mình ?
Luật sư tư vấn:
Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC [Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân] quy định:
"b] Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
b.1] Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
b.1.1] Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở [bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó] tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:
...
Như vậy, theo quy định nêu trên thì bạn chưa đủ điều kiện về việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến thời điểm chuyển nhượng đủ 183 ngày trở lên để được miễn nên bạn vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân cho hoạt động này.
5. Thủ tục mua bán căn hộ chung cư tại Hà Nội ?
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162
Trả lời:
Điều 20 quy định về điều kiện đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Cư trú năm 2006 [sửa đổi, bổ sung năm 2013] quy định:
Công dân thuộc một trong những trường hợp sau đây thì được đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương:
1. Có chỗ ở hợp pháp, trường hợp đăng ký thường trú vào huyện, thị xã thuộc thành phố trực thuộc trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ một năm trở lên, trường hợp đăng ký thường trú vào quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ hai năm trở lên;
2. Được người có sổ hộ khẩu đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu của mình nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a] Vợ về ở với chồng; chồng về ở với vợ; con về ở với cha, mẹ; cha, mẹ về ở với con;
b] Người hết tuổi lao động, nghỉ hưu, nghỉ mất sức, nghỉ thôi việc về ở với anh, chị, em ruột;
...
Khoản 4 Điều 19 Luật Thủ Đô năm 2012 quy định về việc trường hợp công dân được đăng ký thường trú ở nội thành:
a] Các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 20 của Luật cư trú;
b] Các trường hợp không thuộc điểm a khoản này đã tạm trú liên tục tại nội thành từ 3 năm trở lên, có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc nhà thuê ởnội thành của tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh nhà ở; đối với nhà thuê phải bảo đảm điều kiện về diện tích bình quân theo quy định của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội và được sự đồng ý bằng văn bản của tổ chức, cá nhân có nhà cho thuê cho đăng ký thường trú vào nhà thuê.
Như vậy, nếu anh chị đáp ứng được quy định trên thì anh chị sẽ được phép đăng ký hộ khẩu thường trú tại Hà Nội.
Hơn nữa, Điều 7 Nghị định 31/2014 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật cư trú như sau:
1. Trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày chuyển đến chỗ ở hợp pháp mới và có đủ điều kiện đăng ký thường trú thì người thay đổi chỗ ở hợp pháp hoặc đại diện hộ gia đình có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký thường trú tại chỗ ở mới.
2. Trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày có ý kiến đồng ý của người có sổ hộ khẩu, người được người có sổ hộ khẩu đồng ý cho nhập vào sổ của mình hoặc đại diện hộ gia đình có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký thường trú.
3. Trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày trẻ em được đăng ký khai sinh, cha, mẹ hoặc đại diện hộ gia đình, người giám hộ, người nuôi dưỡng, chăm sóc trẻ em có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký thường trú cho trẻ em đó.
Như vậy theo khoản 3 điều này thì bạn bắt buộc phải làm thủ tục đăng ký thường trú cho con vì bé nhà bạn sinh 6/1/2014 tính đến nay đã được hơn một năm [9/2015] dù bạn chưa làm sổ hộ khẩu ở Hà Nội thì bạn phải đăng ký thường trú cho con bạn ở nơi vợ hoặc chồng có hộ khẩu thường trú. Cũng theo điểm a khoản 2 Điều 20 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật cư trú thì sau khi bạn đăng ký thường trú và nhập hộ khẩu ở Hà Nội thì có thể làm thủ tục để con bạn nhập hộ khẩu Hà Nội.
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê