Từ khóa liên quan số lượng
Câu hỏi Ngày hỏi
Ngày hỏi:24/12/2020
Ban quản trị nhà chung cư
Vừa rồi tôi có đi họp hội nghị nhà chung cư và có thảo luận về việc trả tiền thù lao cho các thành viên trong ban quản trị. Và thống nhất là nhận bằng lương tối thiểu vùng. Như vậy thì có đúng không? Có quy định nào cụ thể không vậy?
Nội dung này được Ban biên tập LawNet tư vấn như sau:
-
Khoản 8 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD [sửa đổi Khoản 7 Điều 17 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD] quy định về mức thù lao của thành viên ban quản trị nhà chung cư như sau:
Mức thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà chung cư. Hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo quy định của Nhà nước để xem xét, quyết định về mức thù lao tương xứng với trách nhiệm, nghĩa vụ của các thành viên Ban quản trị trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, trừ trường hợp thành viên Ban quản trị từ chối nhận thù lao.
Trường hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này thì chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng thù lao qua đơn vị này để chi trả cho các thành viên Ban quản trị; khoản tiền này không phải hạch toán vào hoạt động kinh doanh của đơn vị quản lý vận hành. Nếu nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này thì thù lao này do Ban quản trị nhà chung cư thu và chi trả cho từng thành viên.
Theo đó, việc quyết định mức thù lao của thành viên ban quản trị có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng, chứ không bắt buộc phải bằng lương tối thiểu vùng. Mức thù lao cụ thể bao nhiêu sẽ được xem xét tương xứng với trách nhiệm, nghĩa vụ của các thành viên Ban quản trị trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương.
Do đó, trường hợp của bạn nếu đã xem xét các điều kiện rồi thống nhất quyết định thù lao của thành viên bằng lương tối thiểu vùng thì cũng đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật.
Trân trọng!
Ban quản trị tòa nhà là bộ phận không thể thiếu trong công tác quản lý và vận hành tòa nhà, có mối quan hệ cầu nối giữa khách hàng, cư dân và chủ đầu tư. Trong bài viết sau, hãy cùng tìm hiểu chi tiết ban quản trị tòa nhà là gì và những thông tin cần biết về ban quản trị tòa nhà nhé!
1. Ban quản trị tòa nhà là gì?
Theo Khoản 1 và 2 Điều 17 Thông tư 02/2016/TT-BXD và khoản 1, khoản 2 điều 103 Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư thuộc sở hữu của nhiều người hoặc tổ chức phải thành lập Ban quản trị.
Ban quản trị chung cư là tổ chức đại diện cho dân cư, có tư cách pháp nhân, có con dấu và được dân cư bầu cử để thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 41 của Thông tư 02/2016/TT-BXD. Cụ thể:
- Đối với chung cư có dưới 20 căn hộ: Cư dân và chủ đầu tư thống nhất với nhau về việc có hay không ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp nếu thành lập ban quản trị nhà chung cư sẽ được thực hiện như sau:
- Chung cư có 1 chủ sở hữu: Ban quản trị chung cư được thành lập gồm chủ sở hữu và người sử dụng tòa nhà
- Chung cư có nhiều chủ sở hữu: Bạn quản trị chung cư thực hiện như quy định của nhà chung cư có trên 20 căn hộ như bên dưới.
- Đối với nhà chung cư có trên 20 căn hộ và có nhiều chủ sở hữu: Bắt buộc phải có ban quản trị. Thành phần ban quản trị bao gồm đại diện các chủ sở hữu, đại diện chủ thầu [nếu có], nếu người sử dụng nhà chung cư cũng tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị có thể có cả người sử dụng chung cư.
2. Mô hình ban quản trị tòa nhà
Mô hình ban quản trị đối với các chung cư có 1 chủ sở hữu thường tổ chức theo mô hình tự quản. Theo đó, các thành viên sẽ tự phân công các quyền và nhiệm vụ căn cứ quy định của Khoản 2 Điều 41 Thông tư 02/2016/TT-BXD.
Với chung cư có nhiều chủ sở hữu, Hội nghị nhà chung cư sẽ quyết định theo 1 trong 3 mô hình ban quản trị tòa nhà sau:
- Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã: Tổ chức, triệu tập theo quy định của hợp tác xã.
- Hội đồng quản trị của công ty cổ phần có tư cách pháp nhân, có con dấu: được triệu tập và tổ chức hoạt động theo Luật doanh nghiệp.
3. Tiêu chuẩn thành viên ban quản trị tòa nhà
Theo Điều 19 Thông tư 02/2016/TT-BXD thành viên ban quản trị tòa nhà được quy định như sau:
- Đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu thì ban quản trị tòa nhà phải là chủ sở hữu đang sử dụng tòa nhà đó.
- Đối với chung cư có một chủ sở hữu thì ban quản trị là chủ sở hữu và thành viên sử dụng tòa nhà.
Các thành viên thuộc ban quản trị phải là người có sức khỏe, không có tiền án, ưu tiên lựa chọn những người có kiến thức, hiểu biết, có kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật… để tham gia vào bộ máy ban quản trị.
Bên cạnh đó, các thành viên thuộc ban quản trị phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về sử dụng, quản lý nhà chung cư, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
4. Số lượng, thành phần của ban quản trị tòa nhà
Căn cứ vào Điều 20 Thông tư 02/2016/TT-BXD, số lượng và thành phần của ban quản trị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư sẽ được quyết định tại hội nhà chung cư và tuân theo quy định sau:
Về số lượng thành viên ban quản trị:
- Đối với ban quản trị tòa nhà chung cư phải có từ 3 – 5 thành viên.
- Đối với cụm nhà chung cư: Ban quản trị phải từ 6 – 25 người. Mỗi tòa nhà trong cụm khoảng từ 3 – 5 người.
Về thành phần của ban quản trị nhà chung cư:
- Đối với tòa nhà chung cư: Gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và những thành viên khác theo quy định của hội nghị nhà chung. Nếu chủ đầu tư có sở hữu diện tích trong nhà chung cư có thể được bầu làm trưởng ban hoặc phó ban.
- Đối với cụm nhà chung cư: Gồm 1 trưởng ban, 1 – 2 phó ban, các thành viên khác thì sẽ do hội nhà chung cư quyết định.
- Nếu chủ đầu tư có sở hữu diện tích nhà trong cụm nhà chung cư thì có thể được bầu làm trưởng ban quản trị.
- Tại mỗi tòa nhà, nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích thì chủ đầu tư có thể cử đại diện để được bầu làm phó ban quản trị của cụm trong trường hợp chủ đầu tư đã được bầu làm trưởng ban quản trị tòa nhà.
- Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu: Gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định
5. Quy chế bầu ban quản trị tòa nhà
Ban quản trị tòa nhà chung cư sẽ được bầu tại hội nghị nhà chung cư, có nhiệm kỳ là 3 năm và sẽ được bầu lại vào cuối nhiệm kỳ hoặc được bầu tại hội nghị nhà chung cư bất thường.
Hội nghị nhà chung cư sẽ được tổ chức lần đầu trong thời gian 12 tháng, kể từ ngày chủ đầu tư bàn giao sử dụng và có 50% trên tổng số căn hộ được bàn giao.
Trường hợp sau 12 tháng mà nhà chung cư vẫn chưa bàn giao đủ 50% tổng số căn hộ thì hội nghị sẽ được tổ chức khi có sự tham gia của 50% số căn hộ đã được bàn giao.
Đối với cụm nhà chung cư, hội nghị nhà chung cư sẽ được tổ chức khi mỗi tòa nhà có đủ 50% trên tổng số căn hộ được bàn giao và có tối thiểu 75% chủ căn hộ đồng ý sáp nhập tòa nhà mình ở vào cụm nhà chung cư.
6. Quyền hạn và nghĩa vụ của ban quản trị tòa nhà
Ban quản trị tòa nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định tại Khoản 1 và 2 Điều 104 Luật Nhà ở 2014 có quyền hạn và nghĩa vụ sau:
a] Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b] Quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
c] Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
d] Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này.
Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
đ] Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;
e] Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
g] Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
h] Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
i] Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
k] Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;
l] Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.
Đối với nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu thì bộ phận Ban quản trị nhà chung cư sẽ thực hiện nghĩa vụ và quyền lợi theo điều a, e, g, h, i, k và l ở trên.
7. Thù lao của ban quản trị tòa nhà
Căn cứ khoản 7 Điều 17 Thông tư 02/2016/TT-BXD, thù lao của ban quản trị tòa nhà được trả từ quỹ đóng góp của chủ sở hữu, cư dân theo quyết định của hội nghị nhà chung cư căn cứ điều kiện cụ thể mỗi tòa nhà và địa phương. Trường hợp không trả thù lao là khi ban quản trị từ chối nhận thù lao.
Đối với các chung cư có đơn vị quản lý vận hành, thì cư dân và người sử dụng chung cư có trách nhiệm đóng thù lao cho đơn vị quản lý để chi trả cho ban quản trị. Khoản tiền này sẽ không tính vào hạch toán của đơn vị quản lý vận hành.
Nếu nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành thì số tiền này sẽ được ban quản trị thu và chi trả cho từng thành viên.
Xem thêm: Những yếu tố ảnh hưởng đến phí quản lý tòa nhà
8. Ban quản trị và ban quản lý chung cư
Ban quản lý tòa nhà thực chất chính là đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Đơn vị này ký kết hợp đồng với ban quản trị nhà chung cư để làm nhiệm vụ quản lý và vận hành nhà chung cư đó.
Tuy là hai đơn vị độc lập, khác biệt nhưng giữa ban quản trị và ban quản lý nhà chung cư có mối quan hệ mật thiết, chặt chẽ.
Ban quản trị tòa nhà cần tìm những đơn vị quản lý tòa nhà chuyên nghiệp nhằm đảm bảo tòa nhà hoạt động bình thường, liên tục, mang đến sự an tâm cho khách hàng, cư dân.
Đội ngũ chuyên viên, quản lý từ Pan Services Hà Nội
Hy vọng qua bài viết này bạn đọc đã hiểu được ban quản trị tòa nhà là gì và những thông tin cần biết. Quý khách hàng muốn tìm công ty cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà uy tín, chất lượng có thể lựa chọn Pan Services Hà Nội với dịch vụ quản lý hiện đại kiểu Nhật.
Liên hệ ngay với Pan Services Hà Nội để nhận thêm tư vấn chi tiết và yêu cầu sử dụng dịch vụ qua: