Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở
Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng được quy định như thế nào? Show Trả lời từ Luật Vạn Tín: Bên bán nhà, công trình xây dựng có các quyền sau:
(theo quy định tại Điều 21 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014). Bên bán nhà, công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau:
(Theo quy định tại Điều 29 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014).
Thứ nhất, theo Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan. Thứ hai, một số nội dung trong hợp đồng mua bán tài sản;
> Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Thứ ba, về thời điểm chịu rủi ro. Nhà ở là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Do đó, căn cứ theo Khoản 2 Điều 441 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Thứ tư, về việc mua trả chậm, trả dần. Theo Điều 453 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua. Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản. Bên mua có quyền sử dụng tài sản mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. >>Xem thêm: Thủ tục ngăn chặn việc mua bán nhà đất nhằm trốn nợ Thời hạn để bên có nghĩa vụ phải trả nhà>> Xem thêm: Bán đất bằng hình thức hợp đồng ủy quyền có hợp pháp không? Thứ năm, chuộc lại tài sản đã bán. Căn cứ Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại. Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ởCăn cứ Khoản 1 Điều 123, Điều 121 Luật Nhà ở 2014, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm:
Nội dung này được quy định tại Điều 124 Luật Nhà ở 2014 như sau: giá mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trường hợp Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
Một số loại hình hợp đồng mua bán nhà ởMua bán nhà ở có thời hạnCũng theo quy định tại Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014, các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ. Cụ thể, việc thỏa thuận trên được thực hiện theo quy định tại Điều 7, Điều 8 và Điều 73 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau: Thứ nhất, bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định và trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác; Thứ hai, nội dung hợp đồng cần có các nội dung quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP gồm: Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; Các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; Trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua; Việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu; Nội dung này được thực hiện theo Khoản 1 Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
Xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu Nội dung này được thực hiện theo Khoản 2 Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau: Nguyên tắc: theo thỏa thuận của các bên; Trường hợp các bên không thỏa thuận: cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhân có trách nhiệm thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà ở và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu nhà ở lần đầu; trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ban hành Quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu lần đầu. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật về đất đai. Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian thực hiện hợp đồng, nếu các bên vi phạm hợp đồng mua bán thì bị xử lý vi phạm và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng; nếu các bên có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thì do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật. Thứ ba, trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua theo quy định Khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP; Thứ tư, trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu. Một số loại hình mua bán nhà hiện nay đúng luật>> Xem thêm: Quy định pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Mua bán nhà ở trả chậm, trả dầnCăn cứ Điều 125 Luật Nhà ở 2014, mua bán nhà ở trả chậm, trả dần được thực hiện như sau: Thứ nhất, các bên có thể thỏa thuận việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành hoặc các bên có thỏa thuận khác; Thứ hai, bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán. Thứ ba, trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chungViệc thực hiện mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở 2014 như sau: Thứ nhất, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật; Thứ hai, trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật; Thứ ba, trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự. Mua bán nhà ở đang cho thuêViệc mua bán nhà ở đang cho thuê thực hiện theo quy định tại Điều 127 Luật Nhà ở 2014 như sau: chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn. Mua bán trước nhà ởCăn cứ Điều 128 Luật Nhà ở 2014, khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định mua trước nhà ở đó. Giá mua bán, điều kiện và phương thức thanh toán tiền mua nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết. Nhà nước bồi thường thiệt hại cho các bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý. Mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sảnTiểu mục này sẽ được trình bày cụ thể trong một bài viết chi tiết khác…. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ Luật sư Phan Mạnh Thăng qua hotline 1900 63 63 87 để được tư vấn nhiệt tình và cụ thể hơn. Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo, tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc góp ý vui lòng liên hệ về email: . #Lsvomongthu – Thạc sĩ luật sư đang cộng tác tại Chuyên Tư Vấn Luật, có 10 năm kinh nghiêm tư vấn pháp luật lao động; trực tiếp tham gia xây dựng nội quy, biểu mẫu hành chính nhân sự đúng luật, kinh nghiệm trong tư vấn thành lập doanh nghiệp; tố tụng trong giải quyết tranh chấp đất đai, tranh chấp lao động. |