Có nên mua đất ở hoài đức

HÀ NỘI - Trước thông tin dự án đường Vành đai 4 Vùng Thủ đô đang được đẩy mạnh triển khai, nhiều nhà đầu tư đã ồ ạt đổ về huyện Hoài Đức (TP. Hà Nội) để thu gom khiến giá đất tại đây bất ngờ tăng cao.  

"Đón sóng" quy hoạch 

Dự án đường Vành đai 4 có tổng chiều dài 110 km. Trong đó, đoạn qua địa phận huyện Hoài Đức (TP. Hà Nội) có chiều dài là 17 km. Dự kiến tuyến đường Vành đai 4 Vùng Thủ đô sẽ đi qua các xã như: Đức Thượng, Dương Liễu, Minh Khai, Cát Quế, Yên Sở, Đắc Sở, Tiền Yên, Song Phương, An Thượng, Đông La, La Phù. Điểm bắt đầu từ đoạn gần Khu đô thị The Phoenix Garden (xã Đức Thượng). 

Tuyến đường Vành đai 4 cắt qua huyện Hoài Đức bắt đầu từ đoạn gần Khu đô thị The Phoenix Garden (xã Đức Thượng).  Ảnh: Lan Nhi 

Ngay từ khi có thông tin dự án, dọc theo tuyến đường Tân Hội (xã Đức Thượng), nhiều trung tâm môi giới bất động sản đã liên tục mọc lên như nấm sau mưa. Thậm chí, một số cửa hàng sửa xe, trung tâm dịch vụ hoả táng, hàng quán bán đồ ăn sáng..., chỉ sau một thời gian ngắn đã nhanh chóng "lột xác", chuyển đổi thành nơi tư vấn nhà đất chuyên nghiệp. 

Nắm giữ trong tay hàng chục mảnh đất dọc theo dự án tuyến đường Vành đai 4 Vùng Thủ đô, anh Trần Văn Hợi (xã Đức Thượng, huyện Hoài Đức) chia sẻ: "Trên địa bàn huyện Hoài Đức, từ khi có thông tin tuyến đường Vành đai 4 sẽ đi qua khoảng giữa chùa Diên Phúc và đền Giẻ Sen, gần với đường liên khu vực 1 đã khởi công, mức giá tại đây dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2. Tăng từ 10 - 20 triệu đồng so với hồi đầu năm". 

  Trung tâm dịch vụ hoả táng, hàng quán bán đồ ăn sáng ở huyện Hoài Đức... chỉ sau một thời gian ngắn đã nhanh chóng "lột xác", chuyển đổi thành nơi tư vấn nhà đất chuyên nghiệp. Ảnh: Lan Nhi

Liên tục săn lùng đất đai ở huyện Hoài Đức, anh T.V.H ( xã Dương Liễu) đã "thuộc lòng" các thông tin liên quan đến dự án đường Vành đai 4. Theo anh T.V.H, nếu như khách hàng mua đất đầu tư kinh doanh thì có thể lựa chọn nơi khu vực đường Vành đai 4 đi qua như bên hông Cụm công nghiệp Dương Liễu, trường THCS Dương Liễu, đoạn gần cầu vượt Song Phương. Giá đất tại đây đang rơi vào mức 90 - 110 triệu/ m2 nhưng về lâu dài sẽ có biên lợi nhuận rất lớn.

Cẩn trọng khi "rót tiền" đầu tư

Với quỹ đất rộng, sự phát triển về hạ tầng, giao thông cùng thông tin tích cực của dự án đường Vành đai 4, thông tin lên quận năm 2025..., là những "cú hích" khiến cho thị trường bất động sản ở huyện Hoài Đức sục sôi, trở thành vùng đất có tiềm năng "đẻ trứng vàng" trong tương lai.

Chị Trịnh Vân Anh (nhân viên tư vấn bất động sản Hoài Đức) tâm sự: "Thông tin huyện Hoài Đức lên quận năm 2025, dự án đường Vành đai 4 vừa được đẩy mạnh triển khai đã khiến nhiều ông lớn trong ngành bất động sản gần đây liên tục rót tiền đầu tư vào các dự án tiềm năng. Nhiều nơi tại huyện Hoài Đức, giá đất tuy đang tăng mạnh, gần chạm đỉnh nhưng phần lớn những nhà đầu tư vẫn có xu hướng muốn găm hàng để thu lãi khủng". 

  Thông tin huyện Hoài Đức lên quận năm 2025, dự án đường Vành đai 4 vừa được đẩy mạnh triển khai đã khiến nhiều ông lớn bất động sản gần đây liên tục rót tiền đầu tư, săn lùng thu gom đất. Ảnh: Lan Nhi

"Đất Hoài Đức giờ đắt lắm. Đất dịch vụ phân lô có sổ đỏ rẻ nhất cũng phải trên 100 triệu đồng/m2. Đắt nhất là khu vực gần dự án đường vành đai 4, giá rơi vào khoảng 100 - 120 triệu đồng/m2. Đặc biệt giá đất mặt đường quốc lộ 32, có lợi thế kinh doanh, làm dịch vụ thương mại gần đây đã tăng lên hơn 200 triệu đồng/m2 rất khó mua" - anh An (người có nhu cầu mua đất tại Hoài Đức) cho hay. 

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cũng chia sẻ: Hạ tầng giao thông luôn đóng một quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, ở đâu hạ tầng giao thông tốt thì kinh tế phát triển, đô thị phát triển, tất yếu bất động sản cũng được hưởng lợi. Từ lâu, các cơn sốt đất xảy ra không chỉ  ở Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh hay các địa phương đều cho thấy rằng, thực tế giá đất luôn tăng khi hạ tầng giao thông được đầu tư xây dựng mới hoặc mở rộng.

Tuy nhiên ông Nguyễn Thế Điệp cũng cảnh báo, nhiều nhà đầu tư lúc này sẽ nhận định các thông tin quy hoạch để đón đầu sang đầu tư. Những nhà đầu tư có tài chính lớn sẽ nắm chắc phần thắng. Ngược lại, rất nhiều người tuy đi trước đón đầu nhưng nếu dùng "đòn bẩy" ngân hàng và vội vàng khi mua bán đất dự án rất dễ nhận "trái đắng".

Mức tăng giá gây choáng

Mua một căn liền kề có diện tích hơn 80m2 tại khu A Khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn với giá 3,6 tỷ đồng cuối năm 2018, bà Vân hồ hởi kể: Vừa rồi có nhiều người trả 8 tỷ đồng nhưng tôi chưa bán.

Bà Vân chỉ sang căn nhà có cả sân vườn với diện tích khoảng gần 120m2 đối diện và cho biết: "Căn đó thời điểm tôi mua có người rao giá 4,2 tỷ đồng nhưng giờ thì vượt 10 tỷ đồng rồi".

Thực tế theo khảo sát của PV, một số khu đô thị tại phía Tây Hà Nội có mức giá tăng vọt, trung bình cũng khoảng 20 - 30%/năm. Đặc biệt ở khu Geleximco, trên thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá tăng gấp gần 2,5 lần sau 3 năm.

Theo một môi giới kỳ cực khu vực này, mức tăng giá này có được phần khá lớn nhờ sự xuất hiện khu đô thị Vinhomes gần đó. Trước đây khu vực này hễ mưa là ngập nước nhưng sau đó thì có trạm bơm chống ngập nên đã giải toả rất nhiều đối với tâm lý người mua nhà.

Bên trong khu đô thị ở phía Tây thành phố Hà Nội đang có mức giá cao chót vót.

Thừa nhận mức giá khu vực này đã tăng rất cao, môi giới này chia sẻ đầu tư vào thời điểm này vẫn có cơ hội tăng nhưng khó "sốc" như trước. "Hạ tầng khu vực này khá ổn rồi, dân cũng về nhiều, mua đầu tư vẫn khá ổn, không chỉ tăng giá mà còn tiện kinh doanh. Nhưng em nói thật, bảo tăng vút lên như đợt trước là khó", anh môi giới thật thà chia sẻ.

Theo thống kê mới nhất của JLL, trong quý II/2021, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận đạt 4.941 USD/m2 đất (tương đương 113,7 triệu đồng). Toàn miền Bắc ghi nhận giá nhà liền thổ tăng trưởng mạnh mẽ với mức tăng trung bình khoảng 28,2% theo năm và 15,5% theo quý.

Đáng lưu ý theo JLL, ở Hà Nội, mức tăng giá cao nhất được ghi nhận ở huyện Hoài Đức, lên đến 42,8% theo năm do sự gia nhập của một dự án mới có mức giá cao hơn mức trung bình toàn huyện.

Lý giải về mức tăng giá rất mạnh ở khúc này, một chuyên gia bất động sản lý giải, trước kia ở khu Tây Hà Nội do cơ sở hạ tầng còn hạn chế, kiềm chế sự phát triển các sản phẩm nhà ở của khu vực này. Thời gian gần đây hệ thống giao thông, hạ tầng xã hội đã được cải thiện, điều này đã kéo theo giá biệt thự, nhà liền kề tăng cao.

Bên cạnh đó, giới nhà giàu ngày càng gia tăng nhu cầu sở hữu các phân khúc nhà liền kề, biệt thự lớn, ngoài nhu cầu để đầu tư còn là nhu cầu để ở. Ngoài ra, nguồn cung các sản phẩm ngày càng ít và quy định mới về điều chỉnh giá đất tại Hà Nội cũng là nguyên nhân khiến giá biệt thự, nhà liền kề tăng cao.

Giá tăng cao, tỷ lệ hấp thụ èo uột

Trong khi đó, trước tình hình giá cả bất động sản leo thang, giới chuyên gia quan sát thị trường cho rằng việc giá chào bán tăng cao là rào cản dẫn đến mức hấp thụ thấp hơn rất nhiều. Lãi suất thấp, nhiều nhà đầu tư "ôm" cục tiền lớn song khi thị trường đã ở mức giá quá cao, họ sẽ cực kỳ thận trọng trong việc xuống tiền.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua.

Ông Đính chia sẻ thêm, kể từ năm 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu dần khan hiếm. Cho đến nay, tình trạng này cũng không mấy được cải thiện. Theo nguyên lý, khi cầu tăng (F0 xuất hiện nhiều) hàng hóa thiếu hụt. Cung sẽ gặp cầu ở mức giá giá chót vót. Lý giải hiện tượng tăng giá mạnh thời điểm 2020 đến nay.

"Trên thực tế tại thời điểm sốt đất, nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường về mặt nguyên lý, đã tạo ra một điểm giá nằm ở khu vực không thể gặp bất kì một loại cầu nào (bởi mọi đường cầu đều nằm dưới điểm đó). Giải thích này lý giải tại sao tổng cầu trên thị trường cao, mà tỷ lệ hấp thụ đang ở ngưỡng rất thấp", lãnh đạo Hội môi giới lý giải.

Theo vị chuyên gia, kể từ năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản ổn định và tăng trưởng tốt. Giá bất động sản tăng rất bền vững. Hằng năm, bình quân tăng trên 10%, nhiều dự án tốt có thể tăng trên 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh các nhóm đầu tư bất động sản để bán lại ở thị trường thứ cấp, sinh lợi.

Sang năm 2019 và đặc biệt là năm 2020 giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TPHCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018. Nhưng theo ông Đính, hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém. Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.

Ông Đính cho rằng cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình sửa đổi quy định pháp luật để cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản. Đồng thời kiểm soát lạm phát, tăng giá mạnh các yếu tố đầu vào của bất động sản.