Hợp đồng thanh toán tiền mua nhà

[VOH] - Thanh toán khi mua nhà đất bằng tiền mặt hay chuyển khoản có giống nhau hay không và thanh toán trước hay sau khi ký hợp đồng mua bán?.

Một độc giả có gửi email với nội dung như sau: Xin cho tôi hỏi Luật sư trong thủ tục mua bán nhà đất thì bên mua và bán phải ra hợp đồng công chứng và bên mua thanh toán tiền mua cho bên bán. Vậy xin cho hỏi hai bên ký xong hợp đồng mua bán rồi mới trả tiền mặt, hay trả tiền trước khi ký hợp đồng? 

• Vì sao bên mua lại để lại một số tiền nhỏ chỉ trả cho bên bán sau khi đã ra được sổ hồng? Điều này có quy định trong luật không? 
• Nếu như thanh toán qua ngân hàng [chuyển khoản] thì chuyển khoản trước khi ký hay sau khi ký, có giống như trả tiền mặt hay không?
• Nếu bên mua đã chuyển khoản trước rồi mà bên bán không ký hợp đồng bán nhà [hoặc công chứng không chứng được vì giấy tờ có trục trặc gì đó] thì có lấy tiền đã chuyển khoản lại được không?

Luật sư Vũ Mạnh Hòa tư vấn:

Về cách thức thanh toán sẽ phụ thuộc vào thoả thuận của hai bên và điều khoản thanh toán trong nội dung hợp đồng mua bán. Do đó để tránh xảy ra rủi ro cho bên mua thì ngay sau khi ký xong hợp đồng thì bên bán sẽ thanh toán cho bên mua, phương thức và số đợt thanh toán sẽ phụ thuộc vào Điều khoản hợp đồng. Nếu thanh toán bằng tiền mặt thì bên bán phải viết cho bên mua phiếu thu thay vì thanh toán bằng chuyển khoản thì chứng từ của ngân hàng sẽ là một trong những căn cứ của việc bên mua đã thanh toán.

Do vậy nếu bên mua đã chuyển khoản thanh toán trước mà bên bán không ký hợp đồng thì bên bán phải trả tiền lại cho bên mua, trường hợp không thỏa thuận được bên mua có thể lấy chứng từ chuyển khoản qua ngân hàng để khởi kiện bên bán.

Hợp đồng chuyển nhượng hay mua bán là ý chí của các bên, việc thanh toán theo đợt và điều kiện thanh toán từng đợt như thế nào là do thỏa thuận của các bên. Vì vậy số tiền còn lại sau khi có giấy chứng nhận mới thanh toán là không bắt buộc [nếu hai bên không thỏa thuận gì khác hoặc tin tưởng nhau].

Xin cảm luật sư

>>>>  Độc giả có nhu cầu tư vấn xin tham khảo thêm tại Tư vấn pháp luật

>>>> Các Loại Thuế, Phí Phải Đóng Khi Mua Đất ?

>>>> Bán Căn Nhà Thứ 2 Có Đóng Thuế Hay Không?

>>>> Mất Giấy Mua Bán Đất Viết Tay, Làm Sổ Đỏ Được Không?

BT []

Hợp đồng thanh toán tiền đất cũng tương tự hợp đồng mua bán nhà. Việc thanh toán thông thường sẽ không lập thành hợp đồng riêng. Nội dung này được quy định tại hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán đất.

Khi thanh toán tiền mua đất, bên mua cần lưu ý những nội dung cơ bản sau đây:

– Ghi rõ giá trị hợp đồng mua bán nhà là bao nhiêu;

– Hình thức thanh toán là chuyển khoản hay bằng tiền mặt;

– Thời hạn thanh toán tiền sẽ do hai bên thỏa thuận. Có thể là bên bán sẽ nhận 1 lần hết toàn bộ số tiền bán đất hoặc chia thành nhiều đợt thanh toán, như:

Thanh toán tiền mua đất

+ Đặt cọc từ 5-10% giá trị hợp đồng;

+ Thanh toán đến 90% giá trị hợp đồng sau khi công chứng;

+ Thanh toán hết số tiền còn lại khi bên mua nhận được biên lai đóng thuế của bên bán.Thời điểm thanh toán tốt nhất là khi bên mua nhận được sổ mang tên mình.

Thanh toán tiền mua đất nên quy định cụ thể với những nội dung trên. Đó là cơ sở để hai bên thực hiện theo đúng thỏa thuận. Điều này sẽ tránh được những tranh chấp. Đặc biệt là trong những trường hợp không thể hòa giải, làm ảnh hưởng tới quyền lợi của cả hai bên trong giao dịch.

Hãy gọi cho chúng tôi nếu bạn có nhu cầu soạn thảo hợp đồng mua bán đất. Ngay khi bạn cần tư vấn về vấn đề thanh toán tiền mua đất hãy liên hệ số hotline: 1900.599.818.

Tác giả: Luật sư Bùi Hường

Liên hệ dịch vụ:

//0903876125.xyz

//luatsu1088.com/sang-nhuong-bat-dong-san/

Thanh toán tiền thông qua ngân hàng trong giao dịch mua bán nhà đất hiện nay không còn xa lạ. Và khách hàng càng lựa chọn nhiều hơn trong những năm gần đây. Việc chọn lựa như vậy đã mang lại hiệu quả cao trong giao dịch cũng như tạo sự tin tưởng cho người có nhu cầu sử dụng.

Thông thường, chủ sở hữu sẽ lựa chọn hình thức thanh toán bằng tiền mặt. Nhưng thực tế thường phát sinh những rủi ro cho chủ nhà. Hoặc một phần là xuất phát từ nhu cầu của bên mua. Do đó, trong giao dịch mua bán nhà đất hình thành nên hình thức thanh toán thông qua ngân hàng, cụ thể trong các trường hợp sau đây:

        1. Bên bán nhận tiền thanh toán bán nhà đất thông qua ngân hàng để đảm bảo an toàn

Tại Việt Nam tất đất là tất vàng. Một giao dịch mua bán nhà đất trung bình giá từ vài tỷ lên tới vài chục tỷ là hoàn toàn bình thường. Nếu nhận thanh toán bằng tiền mặt, bên bán sẽ phải đối mặt với rất nhiều rủi ro. Cụ thể là  các vấn đề như việc kiểm đếm tiền tiêu tốn rất nhiều thời gian, không tránh được tiền giả, tiền rách. Điều quan trọng là  khi mang tiền về cất giữ có thể  bị cướp giật bất cứ khi nào.

Do đó, để đảm bảo an toàn, bên bán nên yêu cầu bên mua thanh toán tiền vào thẳng tài khoản của mình.

   2. Lựa chọn ngân hàng làm bên trung gian trong việc thanh toán tiền mua bán nhà

Bên mua thường lo sợ nếu trong quá trình đăng ký sang tên gặp trục trặc. Đó là một số vấn đề như nhà đất nằm trong diện quy hoạch, nhà đất bị tranh chấp.  Nên để yên tâm thực hiện giao dịch, nhiều chủ sở hữu phải đồng ý hình thức thanh toán qua ngân hàng. Sau khi ký hợp đồng công chứng mua bán, hai bên liên hệ ngân hàng để mở tài khoản. Bên mua sẽ chuyển tiền vào tài khoản này. Nhưng, số tiền này chưa được ngân hàng giải ngân mà phải đợi đến khi bên mua nhận được sổ.

 Lưu ý:

Với bên bán, để tránh rủi ro, nên lựa chọn ngân hàng có uy tín. Và nên ký kết hợp đồng ba bên với cả bên mua và ngân hàng. Trong đó quy định những nội dung trên một cách rõ ràng để có cơ sở nếu hai bên còn lại vi phạm hợp đồng. Ví như trường hợp bên mua nhận được sổ mà ngân hàng chưa chịu giải ngân cho người bán.

   3. Ngân hàng thanh toán tiền mua nhà cho bên bán khi bên mua đưa nhà đất làm tài sản thế chấp cho ngân hàng
 

Đối với trường hợp bên mua khó khăn về mặt tài chính mà lại có nhu cầu mua nhà, ngân hàng sẽ tạo điều kiện cho bên mua vay tiền. Tuy nhiên bên mua phải đưa chính căn nhà đó là tài sản bảo đảm cho việc thế chấp.

Điều này có nghĩa bên bán cũng sẽ không lấy được tiền ngay sau khi ký công chứng. Bên bán phải đợi đến khi bên mua nhận được sổ thì ngân hàng mới giải ngân. Thời điểm giải ngân cụ thể phụ thuộc vào việc các bên thỏa thuận. Thông thường ngân hàng sẽ không thanh toán sớm. Ngân hàng không giải ngân nếu như bên mua chưa hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên. Do đó, bên bán phải suy nghĩ thật ký trước khi đồng ý hình thức thanh toán này.

 Thanh toán qua ngân hàng

Như vậy, đối với ba trường hợp thanh toán tiền mua bán nhà đất thông qua ngân hàng, thì chỉ có trường hợp thứ nhất là có lợi cho người bán. Còn trường hợp thứ hai và  ba sẽ là rủi ro. Đó là trường hợp bên mua lật lọng hoặc lựa chọn phải ngân hàng không uy tín. Nếu các bên đã đồng ý lựa chọn, đương nhiên phải trả phí dịch vụ cho ngân hàng. Đồng thời cũng phải chi trả lãi suất nếu bên mua thế chấp tài sản tại ngân hàng. Nhưng để giải quyết bài toán khi một bên muốn bán và một bên muốn mua thì việc lựa chọn ngân hàng là giải pháp thì chính là phương án hợp lý nhất cho những người có nhu cầu.
Mặc dù vậy, cả hai bên nên thận trọng khi giao dịch thông qua ngân hàng.

 Tư vấn 1900599818

Hãy gọi cho chúng tôi nếu bạn còn thắc mắc về việc thanh toán tiền mua bán nhà thông qua ngân hàng theo số hotline:  1900.599.818

Tác giả: Luật sư Bùi Hường

Liên hệ dịch vụ:

//0903876125.xyz

//luatsu1088.com/sang-nhuong-bat-dong-san/

Mục lục bài viết

• 1. Cách thức thanh toán tiền đối với hợp đồng mua bán nhà ở ?
• 2. Tư vấn hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?
• 3. Tư vấn việc bán nhà theo quy định của pháp luật ?
• 4. Chồng mất, bán nhà như thế nào ?
• 5. Tư vấn bán nhà khi đang thế chấp như thế nào ?

1. Cách thức thanh toán tiền đối với hợp đồng mua bán nhà ở ?

Thưa luật sư, Tôi tên là Lê Đình Huy, tôi có căn nhà trên đường Nguyễn Du, Q.1 đang cần bán với giá 10 tỷ [Nhà có sổ hồng năm 2013]. Hiện nay đã có người hỏi mua căn nhà trên nhưng quy trình thanh toán do bên mua đưa ra tôi thấy không hợp lý nên muốn nhờ ban tư vấn giải đáp thắc mắc giúp.

Quy trình như sau:

1/ bên mua đặt cọc sau đó ra phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán giữa hai bên, công chứng xong bên mua thanh toán cho tôi trước 5 tỷ,

2/ sau đó bên mua đem hồ sơ đi đóng trước bạ, xong thanh toán tiếp cho tôi thêm 3 tỷ nữa

3/ tiếp theo chuyển hồ sơ về quận để làm thủ tục sang tên quyền sử dụng căn nhà trên,

sau khi sang tên chứng nhận quyền xử dụng nhà và đất xong, thì tôi phải giao toàn bộ giấy tờ nhà cho bên mua[ lúc này bên mua còn thiếu tôi 2 tỷ]. lúc này tôi vẫn chưa bàn giao nhà.

và bên mua hẹn tôi 3 tháng nữa sẽ thanh toán tiếp 2 tỷ còn lại, lúc này tôi mới bàn giao nhà.

vì trong 3 tháng mà bên mua chưa đủ tiền để thanh toán thì bên mua sẽ dùng chính căn nhà để vay tiền trã phần 2 tỷ còn lại cho tôi. [bên mua nói vậy

Hỏi:

1/ Quy trình thanh toán như vậy có ổn không? tôi có được an toàn với quy trình như vậy không?

2/ Giao toàn bộ giấy tờ nhà, nhưng chưa bàn giao nhà, về luật tôi có kiện người mua được ko? vì lỡ người mua không thanh toán 2 tỷ còn lại cho tôi.

3/ Biên bản bàn giao nhà do cơ quan nào ký xác nhận, và có cần thiết không?

Vì tôi mua bán lần đầu nên ko rành. Rất cám ơn ban tư vấn đã đọc Email, và mong nhận được hồi âm .

Xin chân thành cảm ơn

Người gửi: LĐH

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Bạn thân mến, việc chuyển nhượng nhà đất sẽ diễn ra theo quy trình pháp lý như sau:

- Làm hợp đồng đặt cọc: khi hai bên đã đạt được sự thống nhất ý chí trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, bước đầu tiên, người được chuyển nhượng đặt cọc một khoản tiền cho người chuyển nhượng [trường hợp hai bên đã chắc chắn về giao dịch này có thể tiến hành luôn bước 2]. Theo đó hai bên sẽ thực hiện việc làm hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng này hoàn toàn có giá trị pháp lý khi có chữ ký của hai bên mà không cần phải công chứng, tuy nhiên nếu bạn muốn đảm bảo độ an toàn của giao dịch này thì bạn có thể mang hợp đồng đặt cọc này đến văn phòng công chứng. Điều này hoàn toàn mang tính tự nguyện và tùy thuộc vào mức độ tin tưởng lẫn nhau của hai bên.

- Làm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất: theo thỏa thuận trong hợp đồng đạt cọc, đúng lịch hẹn hai bên sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Hợp đồng này bắt buộc phải công chứng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Chúng tôi sẽ chỉ đề cập đến vấn đề bạn quan tâm ở đây là phương thức thanh toán và thời điểm bàn giao nhà theo hợp đồng. Về phương thức thanh toán, hai bên hoàn toàn tự do thỏa thuận việc thanh toán bằng tiền mặt hay bằng tài khoản ngân hàng; thanh toán một lần hay chia ra nhiều lần. Cũng tương tự, thời điểm bàn giao nhà diễn ra khi nào phụ thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng chuyển nhượng. Một khi hợp đồng này được công chứng, nó hoàn toàn có hiệu lực pháp lý. Theo đó các bên trong hợp đồng có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Như vậy, kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng, quyền sở hữu đối với bất động sản được chuyển từ người chuyển nhượng sang người được chuyển nhượng. Người được chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán theo đúng hợp đồng hai bên đã ký kết.

- Thực hiện nghĩa vụ thuế: Đối với giao dịch chuyển nhượng nhà đất, các bên có nghĩa vụ phải thực hiện việc nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 10 Thông tư 156/2013/TT-BTC.

- Làm thủ tục sang tên chuyển nhượng: Để hợp thức hóa quyền sở hữu quyề sử dụng đất đối với người được chuyển nhượng, một trong hai bên theo thỏa thuận trong hợp đồng sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường làm thủ tục sang tên chuyển nhượng.

Như vậy, đối với trường hợp của bạn có thể thấy giao dịch của bạn diễn ra theo quy trình chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật. Giao dịch này hoàn toàn có hiệu lực pháp luật. Vì bạn không nêu chi tiết việc bên được chuyển nhượng thanh toán cho bạn như thế nào trong hợp đồng nên chúng tôi không khẳng định được việc thanh toán này có ổn hay không. Tuy nhiên, chúng tôi khẳng định rằng việc thanh toán sẽ phải tuân theo đúng thỏa thuận hợp đồng mà hai bên đã ký kết và bên được chuyển nhượng buộc phải có nghĩa vụ thanh toán cho bạn đúng thời điểm, thời hạn thỏa thuận và bạn sẽ bàn giao nhà cho bên kia cũng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu bên được chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ, thì họ phải chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015. Lúc này bạn hòan toàn có quyền nộp đơn lên Tòa án yêu cầu bên được chuyển nhượng thanh toán nốt số tiền cho bạn. Việc hai bên bàn giao nhà, do giao dịch của bạn là nhà đất nên khi bàn giao nhà không cần có cơ quan nào xác nhận mà chỉ cần sự xác nhận của hai bên.

Trân trọng ./.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

2. Tư vấn hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?

Thưa Luật sư! Em đang là cán bộ ngân hàng và có tiếp nhận nhiều hồ sơ vay vốn mục đích thanh toán tiền mua nhà dự án chung cư. Trong đó nhiều hợp đồng mua bán không được kí kết trực tiếp với chủ đầu tư mà kí với đơn vị hợp tác/liên doanh/liên kết với chủ đầu tư. Em có tìm hiểu thì được biết, theo nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc chủ đầu tư [CĐT] kí hợp đồng hợp tác nhằm phân chia sản phẩm là nhà ở không được pháp luật quy định. Đồng thời, theo khoản 5 điều 13 luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định CĐT "không được uỷ quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn thực hiện kí hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản".

Như vậy, em hiểu là các hợp đồng mua bán mà công ty hợp tác/liên doanh/liên kết với CĐT kí với khách hàng mua nhà sau ngày 1/7 là không đúng với quy định pháp luật. Vậy xin hỏi luật sư tư vấn, em hiểu như vậy có đúng không?

Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

"Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản

1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.

2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.

3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

5. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản".

Theo đó, điều luật này không cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản. Ngoại trừ nhóm này ra thì chủ đầu tư được ủy quyền cho các đối tượng khác thay mặt chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản .

Trân trọng./.

3. Tư vấn việc bán nhà theo quy định của pháp luật ?

Kính gửi văn phòng luật Minh Khuê. Em có vấn đề vướng mắc, mong quý luật sư giải đáp hộ em ạ. Trước đây, bà ngoại em có mua căn nhà ở số 372/15/19B1 đường CMT8, F.10, Q.3, TP.HCM. Do lúc làm giấy tờ nhà thì bà ngoại em không có ở đó nên dì Ba em đại diện để làm. Tuy nhiên dì Ba em chỉ đại diện để kê khai nhân khẩu, làm sổ hộ khẩu...chứ không có làm giấy tờ nhà đất.

Vì vậy nhà em vẫn chưa có giấy tờ hợp lệ. Bà ngoại em có 4 người con: dì Hai, dì Ba, mẹ em và dì Út. Dì Hai và dì Út có nhà riêng nên không có ở đó, cũng không có tên trong sổ hộ khẩu. Bà ngoại em có 1 cái sạp buôn bán tại chợ Vườn Chuối, nhưng cũng không có giấy tờ gì hết. Gia đình em ở đó. Vẫn đi đi về về thường xuyên. Năm 1996, do mẹ em nợ nần nên có bàn với 3 người dì còn lại, bán cái sạp đi với giá là 25 triệu đồng [ tương đương 5 cây vàng], người ta trả bằng tiền mặt. Lúc đó mấy dì có nói là nếu mẹ em lấy cái sạp thì sau này, cái nhà sẽ không có phần [ nói miệng]. Còn về người mua thì họ cũng thương tình nên vẫn cho gia đình em ở đó đến tận bây giờ [ xem như để giữ đồ dùm họ]. Cách đây mấy năm, dì Ba có họp gia đình, nói muốn 4 chị em cùng đồng ý ký tên để con trai của dì ấy đứng tên sở hữu căn nhà của bà ngoại để hợp thức hóa giấy tờ cho anh ấy vay tiền ngân hàng sửa nhà rồi cho thuê. Không ai đồng ý, mà muốn là làm đồng sở hữu, dì ấy k chịu nên xảy ra mâu thuẫn. Từ đó dì Ba trở mặt với mẹ em, hay gây chuyện, cãi lộn rồi mâu thuẫn càng tăng. Năm ngoái, dì ấy có nói chuyện gì đó với ông tổ trưởng khu phố, sau đó dì ấy lên cơn đột quỵ rồi mất. Con gái của dì ấy đổ lỗi cho mẹ em về giành nhà, gây gổ với mẹ nó, làm mẹ nó suy nghĩ rồi sinh bệnh...từ đó đến nay nó nuôi hận, ghét mẹ em ra mặt, coi mẹ em như kẻ thù. Đồ đạc của mẹ để đằng trước nhà nó quăng ra đường, để sau nhà thì nó quăng vô xó, thậm chí đem vứt. Vài tháng trước, ông anh con dì Ba lại đề nghị họp gia đình, vẫn bàn về vấn đề cũ, nhưng giờ lại phát sinh vấn đề mới. Anh em nói nếu làm đồng sở hữu thì ổng không vay tiền được nên dì Hai em mới đưa ra mấy ý kiến, một là ai có tiền thì lấy căn nhà, trả phần tiền cho những người còn lại. Hai là ông anh em lấy căn nhà, rồi trả tiền cho 3 người còn lại. Ba là bán nhà đi, chia tiền ra rồi ai muốn làm gì làm. Họ nói mẹ em ngày xưa lấy cái sạp 5 cây vàng rồi thì bây giờ phải bù theo giá vàng bây giờ [ tính cho 30 triệu/ cây] là 150 triệu vào rồi mới chia. Nhà ngoại em thì em không biết diện tích bao nhiêu hết vì nó có hình chữ S, nếu phỏng đoán thì khoảng 3m x 15m, phía sau nở hậu bề ngang thêm 2m nữa. Dượng Hai em nói khoảng 400 triệu. Chị con dì Ba bảo mẹ em phải bù 150 triệu vào là 550 triệu chia cho 4 người thì mỗi người được 137,5 triệu. Coi như phần của mẹ là 137,5 triệu nhưng do mẹ em đã lấy trước phần cái sạp xài rồi nên giờ phải bù thêm 12,5 triệu nữa mới đủ số 150 triệu đưa cho họ. Cuối cùng mẹ em trắng tay, không được phần tiền thừa kế từ ngôi nhà, mà vẫn phải bù thêm tiền vào. Mẹ em có xin với mấy người còn lại cho mẹ em số tiền đó và mẹ em chấp nhận không lấy phần tiền bán nhà, nhưng họ không chịu [ có lẽ họ nghĩ là với cách tính như của họ thì mẹ em vừa không có tiền nhà, vừa phải vay mượn ở ngoài để đắp vô phần thiếu].

Vậy xin luật sư cho em hỏi:

- Lúc bán sạp, sạp không có giấy tờ gì hết, do người quen của bà ngoại em cho ngồi tạm, sau đó họ mất, họ không có con cháu gì hết nên bà ngoại buôn bán tại đó luôn, thì có được tính là tài sản của bà ngoại em không? Lúc ngoại bán thì có đóng thuế đầy đủ cho ban quản lý. Người mua lại cái sạp cũng biết việc đó, và họ cũng chấp nhận, nếu sau này nhà nước có lấy lại thì họ sẽ trả.

- Khi mua sạp, người mua trả bằng tiền mặt là 25 triệu [ vì lúc đó mua gì người ta cũng quy theo giá trị của vàng hết nên trị giá là 5 cây vàng]. Em không biết là trên giấy tờ mua bán [ viết tay, không có công chứng, chỉ có chữ ký của người mua, chữ ký của mẹ và 3 người dì còn lại], có ghi rõ ra hay không, đang nhờ họ lục tìm và phô tô tờ giấy mua bán dùm em. Trường hợp không ghi hay có ghi rõ 5 cây vàng, thì bây giờ mình có tính thành 5 cây theo giá trị bây giờ không?

- Cách họ cộng tiền rồi chia ra như vậy có hợp lý và đúng luật không ?

- Chị em nó nói là qua Tết nó sửa lại nhà, yêu cầu mẹ em phải dọn đi. Em muốn hỏi là nó có quyền đuổi mẹ em đi hay không? Nếu mẹ em không ký tên đồng ý cho sửa nhà thì nó có được quyền sửa hay không? Cũng cần phải nói thêm rằng, nhà bà ngoại em đã tách hộ khẩu. Lúc dì Ba còn sống, thì có hộ của dì, hộ của ông anh, và hộ của mẹ em. Còn chị em đã tách ra chuyển về nhà chồng. Giờ dì mất, chỉ còn 2 hộ. Mẹ em hiện đang ở đó, để đồ sau nhà, khoảng 3m², tối ngủ trên gác. Còn lại là đồ của 2 chị em nó để suốt căn nhà, giờ còn có ý đuổi mẹ em đi, bảo mẹ em dọn đồ đi hết để nó sửa nhà. Nó đi ra đi vô, làm gì cũng ầm ầm, kiểu dằn mâm xáng chén. Cách đây 2 ngày, nó kiếm chuyện gây lộn, chửi mẹ em với lời lẽ thô tục và rất mất dạy. Em và nó có gây gổ, đánh nhau. Sau đó mẹ em về huyên Z 2 ngày, lúc lên nó bấm thêm 1 cái ổ khóa vào cửa mà không thông báo, cũng như không đưa chìa khóa cho mẹ em [ trước đó thì cửa được khóa bằng chìa tra trực tiếp vô cửa]. Hành động của nó rõ ràng không muốn cho mẹ em vào nhà như thế thì em báo công an phường can thiệp có được không?

- Nếu muốn bán nhà, thì thủ tục sẽ như thế nào, vì nhà đó không có sổ hồng hay sổ đỏ gì hết. Mong quý luật sư tư vấn và hướng dẫn giúp dùm em để mẹ em không phải bị thiệt thòi ?

Em xin cảm ơn nhiều và chúc cho công ty ngày càng làm ăn phát đạt, thành công hơn trong năm mới.

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Do bạn không cung cấp thông tin bà ngoại bạn đã mất hay chưa. Nếu bà bạn mất thì mất vào thời điểm nào, hơn nữa trong thông tin bạn cung cấp có nhắc đến việc thừa kế căn nhà của mẹ bạn cho nên có hai trường hợp có thể xảy ra:

Trường hợp 1: bà ngoại bạn mất mà không để lại di chúc:

- Đối với căn nhà do chưa có giấy tờ về quyền sở hữu đất cho nên nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật đất đai 2013 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ được quy định tại điều 99 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội như sau:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a] Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b] Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c] Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d] Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ] Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e] Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g] Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h] Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i] Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k] Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất."

Trường hợp gia đình bạn có các giấy tờ sau quy định tại Luật đất đai 2013 thì sẽ được cấp giấy chứng nhận:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a] Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c] Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d] Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ] Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e] Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g] Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Nếu bà bạn không có một trong các giấy tờ nêu trên thì việc cấp GCN sẽ thực hiện theo điều 101 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Khi đã đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của bà ngoại bạn mà bà ngoại chết thì những người được thừa kế sẽ có các quyền của người sử dụng đất theo khoản 1 điều 168 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền."

Nếu bà bạn mất không để lại di chúc thì quyền thừa kế sẽ được quy định theo Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 của Quốc hội như sau:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a] Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b] Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c] Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Theo đó, những người được thừa kế sẽ bao gồm mẹ bạn, dì Hai, dì Ba, dì Út, ông ngoại bạn [nếu còn sống]. Vì dì Ba đã chết cho nên nếu chết trước hoặc cùng thời điểm với bà ngoại bạn thì con của dì ba sẽ được thừa kế phần thừa kế của mẹ. Theo điều 652 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 652. Thừa kế thế vị

Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống."

Nếu dì ba chết sau bà ngoại bạn thì tài sản dì được thừa kế của bà ngoại bạn sẽ được chia theo hàng thừa kế thứ nhất theo quy định trên.

Do đó, nếu muốn bán căn nhà thì những người được thừa kế phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức công chứng [nếu các đồng thừa kế thỏa thuận được] hoặc khởi kiện yêu cầu tòa án phân chia di sản thừa kế. Sau đó mới thực hiện thủ tục bán căn nhà được.

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện quyền thừa kế, chuyển nhượng... quyền sử dụng đất như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a] Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b] Đất không có tranh chấp;
c] Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d] Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Nếu yêu cầu tòa án phân chia di sản thừa kế thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu tòa án phân chia di sản thừa kế là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế [tức là thời điểm bà bạn mất]. Theo điều 623 BLDS 2015:

"Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a] Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b] Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Nếu thời hiệu khởi kiện về thừa kế đã hết thì việc chia tài sản thừa kế sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Theo khoản 2.4 Phần I Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình:

"2.4. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế

a] Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thảo thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

b] Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản."

- Đối với cái sạp bán hàng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất của bà bạn, lúc bán có giấy tờ mua bán viết tay và có chữ ký của người mua, chữ ký của mẹ bạn và 3 người dì còn lại, và khi bán thì bà bạn đã đóng thuế đầy đủ, mà việc mua bán từ năm 1996 [là trước ngày 1/7/2004] cho nên trường hợp này đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo điều 101 Luật đất đai 2013.

Việc xác định đất được sử dụng ổn định lâu dài theo khoản 2 điều 101 Luật đất đai 2013 được hướng dẫn tại điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận].

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a] Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b] Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c] Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d] Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ] Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e] Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g] Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h] Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i] Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k] Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư [thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố] nơi có đất."

Do đó, mảnh đất bán sạp vẫn thuộc quyền sở hữu của người mua đã chết. Nếu người đó chết không để lại di chúc hoặc các trường hợp khác quy định tại điều 6750 BLDS 2015 thì việc thừa kế sẽ theo quy định của pháp luật. Trường hợp người đó không có người thừa hưởng di sản thừa kế thì theo quy định tại Điều 622, Bộ luật dân sự, trong trường hợp không có người thừa kế theo di chúc, theo pháp luật hoặc có nhưng không được quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản thì tài sản còn lại sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản mà không có người nhận thừa kế thuộc Nhà nước.

Về việc định giá tài sản cái sạp:

Vì sạp đã bán nên không còn thuộc sở hữu của gia đình bạn, trừ khi giao dịch mua bán bị vô hiệu. Tuy nhiên vì bạn hỏi giá của cái sạp khi xảy ra tranh chấp thì xác định thế nào cho nên nguyên xác định giá của tài sản được thực hiện theo điều 2 Thông tư liên tịch 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC hướng dẫn thi hành Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản như sau:

"Điều 2. Nguyên tắc định giá tài sản

1. Các bên đương sự tự thỏa thuận về việc xác định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để xác định giá trị tài sản. Nhà nước tôn trọng sự thỏa thuận của các bên đương sự về việc xác định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên thoả thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá theo mức giá thấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước.

2. Việc định giá tài sản được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá.

3. Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, đúng quy định của pháp luật.

4. Giá tài sản được tính bằng đồng Việt Nam."

Do đó, giá của tài sản được xác định có thể theo thỏa thuận của các bên, nhưng việc định giá tài sản được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá.

Trường hợp 2: bà ngoại bạn vẫn còn sống:

- Đối với căn nhà nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận khi gia đình bạn muốn bán thì nếu đó không tài sản chung của hộ gia đình mà là tài sản riêng của bà bạn thì phải được thực hiện theo ủy quyền của bà bạn; nếu là tài sản chung của hộ gia đình dùng để mua nhà thì phải được tất cả các thành viên trong gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ đồng ý[theo hộ khẩu] [căn cứ theo điều 212 BLDS 2015], thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, sau đó mới được bán vì việc có GCNQSDĐ là một trong những điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ theo khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013.

- Đối với cái sạp do đã có giấy tờ mua bán cho nên tương tự như trường hợp 1.

Đối với việc em họ khóa cổng không cho mẹ con bạn vào thì nếu mẹ bạn xác lập được quyền sở hữu của mình đối với căn nhà đó thì mẹ bạn có thể yêu cầu công an phường giúp đỡ. Còn để giải quyết tranh chấp thì các bên có thể lựa chọn việc giải quyết tranh chấp theo khoản 2 điều 203 Luật đất đai 2013 như sau:

"2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a] Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b] Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a] Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b] Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Trân trọng./.

4. Chồng mất, bán nhà như thế nào ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi đang thực hiện thủ tục mua bán nhà tuy nhiên căn nhà này thuộc quyền sở hữu của vợ chồng anh A nhưng tại thời điểm này anh A đã mất, vậy tôi có thể thực hiện thủ tục mua bán nhà với người vợ được không ? [Người vợ đã có văn bản thỏa thuận với những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất về vấn đề đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà] ?

Xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, về phía người bán nhà cho anh, khi chồng chị ấy mất thì đã có văn bản thỏa thuận giữa những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Theo Điểm a, Khoản 1, Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015:

" Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết".

Về việc đồng ý để cho người vợ đứng tên trên giấy sổ hồng.

Theo quy định tại Điều 656 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 656. Họp mặt những người thừa kế

1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận những việc sau đây:

a] Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;

b] Cách thức phân chia di sản.

2. Mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản."

Vì vậy chị vợ là người có quyền sử dụng đất và nhà ở hợp pháp đối với mảnh đất đó và anh sẽ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người vợ.

Thứ hai, Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vậy các giấy tờ của bạn cần chuẩn bị là:

- 01 bản photo hộ khẩu và chứng minh nhân dân của vợ chồng bạn;

- 01 bản photo giấy chứng nhận kết hôn của vợ chồng bạn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

2. Bên chuyển nhượng cần phải chuẩn bị các giấy tờ

- 01 bản photo hộ khẩu và chứng minh nhân dân;

- 01 bản photo giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [photo và bản chính để đối chiếu].

Các loại giấy tờ trên các bên cần phải chuẩn bị để thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng.

3. Các loại giấy tờ hồ sơ khi đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm:

- Bản chính + Bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng hoặc bản sao giấy tờ hợp lệ về đất;

- Bản chính Sơ đồ thửa đất + bản photo;

- Bản chính Chứng từ nộp tiền thuế đất + bản photo;

- Bản chính Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp lệ tương ứng + bản photo.

Nơi nộp hồ sơ:

- Bên nhận chuyển nhượng nộp một [01] bộ hồ sơ tại văn phòng quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện.

Trân trọng./.

5. Tư vấn bán nhà khi đang thế chấp như thế nào ?

Xin chào Luật minh khuê ! Mình có một vấn đề muốn hỏi nhờ các bạn 1 chút như sau ! Mình có một căn nhà hiện đang thế chấp tại ngân hàng nhưng không có khả năng rút ra do vậy mình quyết định bán ! Bên mua biết mình thế chấp tại ngân hàng và đồng ý mua ! Bên mua đồng ý sẽ rút sổ ra cho mình sau đó còn thừa bao nhiêu tiền sẽ trả nốt và làm hợp đồng công chứng ngay tại ngân hàng.

Bên mua đã đặt cọc số tiền là 130 triệu đồng và có hợp đồng đặt cọc nhưng lại không ghi thời hạn đặt cọc chỉ hẹn miệng là sau 10 ngày sẽ giải quyết ! Nhưng sau đó đến tận 20 ngày và nhiều lần khất lần không trả tiền nên mình đã gặp để giái quyết dứt điểm ! Bên mua nói rằng không dồn được tiền nên mình cứ bán đi ! Vì vậy nên mình đã tìm khách và bán xong nhà tuy nhiên bây giờ bên mua lại đến đòi số tiền đặt cọc ! Họ đưa ra 2 lí do là mình bán nhà cho 2 người và bán nhà khi đang thế chấp nên cho là mình sai và yêu cầu mình trả lại 130 triệu tiền cọc ?

Vậy cho mình hỏi mình có phải trả lại không và nếu tranh chấp tại toà thì như thế nào ?

Mình xin cảm ơn

>> Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Điều 328 Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 quy định về đặt cọc như sau:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên [sau đây gọi là bên đặt cọc] giao cho bên kia [sau đây gọi là bên nhận đặt cọc] một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác [sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc] trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Trong trường hợp này, sơ sót của bạn là khi ký giấy đặt cọc không ghi rõ thời hạn đặt cọc nên đã bị bên mua lạm dụng kéo dài thời gian khó giải quyết. Muốn giữ lại tiền đặt cọc, bạn phải chứng minh việc không thực hiện hợp đồng với bên đặt cọc là do họ đã thông báo sẽ không mua nhà nữa, tức là bạn có giấy tờ gì chứng minh họ thông báo là không mua nhà nữa không? Nếu họ chỉ nói miệng thì rất khó để chứng minh. Nhưng bạn có thể lưu ý những tình tiết, giấy tờ có liên quan. Ví dụ như: Trong hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn trả hết số tiền mua nhà nhưng có ghi khoảng thời gian mà hai bên sẽ làm thủ tục mua nhà không?

Tuy nhiên, nếu bạn không thể chứng minh được việc không thực hiện hợp đồng là do họ từ chối việc giao kết thì việc bạn bán nhà cho người khác là bạn đã vi phạm hợp đồng. Khi đó, nếu trong hợp đồng đặt cọc của bạn không có điều khoản về phạt cọc thì bạn phải trả lại số tiền đã nhận cọc là 130.000.000 đồng [130 triệu đồng]. Nhưng nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt cọc thì bạn phải thực hiện đúng như thỏa thuận, thậm chí còn phải trả một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc tức là bạn phải trả lại 260.000.000 đồng [ 260 triệu đồng ]

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê