Mua bán nhà công chứng vi bằng là gì năm 2024

Căn cứ khoản 3, Điều 2, Nghị định số 08/2020/NĐ-CP định nghĩa về vi bằng như sau: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”

Như vậy, vi bằng được lập bởi Thừa phát lại, ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp không được lập vi bằng theo quy định tại Điều 37, Nghị định số 08/2020/NĐ-CP. Do đó, khi mua bán nhà bằng vi bằng được hiểu là bên mua và bên bán yêu cầu Thừa phát lại chứng kiến sau đó lập văn bản xác nhận có sự việc mua bán nhà.

Mua nhà bằng vi bằng có giá trị pháp lý không?

Căn cứ khoản 2, Điều 36, Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định như sau: “2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.”

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 122: Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2, Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, theo quy định này thì hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng bởi các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì mới có hiệu lực. Còn lập vi bằng mua bán nhà chỉ ghi nhận có sự việc này do Thừa phát lại chứng kiến, không có hiệu lực pháp lý.

Rủi ro khi mua nhà bằng vi bằng

Việc mua bán nhà đất không có giấy tờ theo quy định của pháp luật thì bản thân nó đã chứa đựng nhiều rủi ro như dễ xảy ra tranh chấp giữa bên bán và bên mua hoặc không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không.

Đồng thời, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ nhà có thể thực hiện mua bán nhà nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được. Nghĩa là cùng một căn nhà này nhưng chủ nhà có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.

Trên thực tế cũng không ít trường hợp, chủ sở hữu bán nhà, đất theo diện chuyển nhượng đất thông qua vi bằng do không có giấy tờ, nhưng thực chất nhà, đất có giấy tờ và đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác.

Khi gặp phải hoàn cảnh này, người mua nhà rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian tại Tòa án mới đòi lại được tiền.

Những sự kiện về nhà đất được lập vi bằng

Mặc dù không được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất nhưng Thừa phát lại được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện liên quan đến chuyển nhượng nhà đất như sau:

- Xác nhận tình trạng nhà, đất.

- Giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà đất hiện nay xuất hiện khá nhiều cụm từ mua nhà vi bằng. Vậy có nên mua nhà vi bằng không? Mua nhà vi bằng có những rủi ro gì? Để giúp các bạn trả lời được các câu hỏi trên, qua bài viết dưới đây, Moonlight 1 – An Lạc Green Symphony sẽ chia sẻ đến các bạn những kinh nghiệm mua nhà vi bằng cần thiết nhất.

Xem thêm: Căn hộ Moonlight 1

‎1. Khái niệm mua nhà vi bằng?

Theo điều 2, Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận các sự kiện, hành vi do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu của các cá nhân, cơ quan và tổ chức. Hiểu một cách đơn giản hơn thì vi bằng là tài liệu văn bản tổng hợp các hình ảnh, đoạn phim, âm thanh kèm theo nếu thật sự cần thiết.

Trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, việc lập vi bằng thường liên quan đến hoạt động giao nhận tiền và giấy tờ giữa các bên. Như vậy, mua nhà vi bằng được hiểu là việc mà bên mua và bên bán thực hiện các hoạt động lập hợp đồng mua bán nhà trước sự chứng kiến của Thừa phát lại mà lại không đem đi công chứng.

Mua nhà vi bằng là việc mua bán nhà trước sự chứng kiến của Thừa phát lại

Xem thêm: Chung cư Moonlight Residences

2. Ý nghĩa khi lập vi bằng trong mua bán nhà đất?

Việc lập vi bằng khi mua bán nhà đất có ý nghĩa xác nhận rằng có giao dịch chuyển nhượng giữa người mua và người bán. Mục đích khi lập vi bằng là làm chứng cứ nếu xảy ra tranh chấp.

3. Có nên mua nhà công chứng bằng vi bằng hay không?

Trên thị trường hiện nay, có không ít chưa hiểu rõ vi bằng là gì, lầm tưởng rằng vi bằng có thể thay thế cho công chứng. Tuy nhiên, trên thực tế giá trị của vi bằng chỉ là việc ghi nhận những sự kiện, hành vi mà văn phòng thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Trong pháp luật về đất đai, Luật Công chứng hay Bộ luật Dân sự đều quy định về việc chuyển nhượng đất đai cần phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Nếu các bên thực hiện mua bán nhà bằng vi bằng thì đây là hành vi không đúng với quy định của pháp luật, giao dịch dễ gặp phải rủi ro. Chính vì vậy, nếu bạn thắc mắc có nên mua nhà công chứng vi bằng không thì chúng tôi khuyên là không nên vì tiềm ẩn nhiều nguy cơ xấu. Vì vi bằng không có giá trị về pháp lý nên người mua không có quyền sử dụng tài sản dù đã bỏ tiền mua. Dẫn đến nếu có nhu cầu sửa chữa, xây dựng, thế chấp hay chuyển nhượng nhà đất đều không được phép.

Thực tế, có những trường hợp lập vi bằng chuyển nhượng nhà đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố hay thực hiện chuyển nhượng cho người khác dẫn đến phát sinh tranh chấp. Như vậy, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng hoàn toàn không đúng với quy định của pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Không nên mua nhà công chứng bằng vi bằng

Xem thêm: Có nên mua đất trồng cây hàng năm đầu tư không?

4. Mua nhà đất bằng lập vi bằng có được cấp sổ đỏ hay không?

Không phải mỗi bạn mà chúng tôi nhận được rất nhiều câu hỏi mua nhà vi bằng có làm sổ được không? Theo quy định của pháp luật, các hoạt động mua bán nhà đất qua vi bằng sẽ bị cấm và không được làm sổ đỏ. Để đất được cấp sổ đỏ phải có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014. Hoặc thuộc một trong những trường hợp được quy định tại Điều 101 Luật đất đai.

Bên cạnh đó, Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng có quy định về các trường hợp cấp sổ đỏ mà không có giấy tờ mua bán công chứng. Tuy nhiên cũng chỉ được áp dụng cấp sổ đỏ khi thỏa mãn các điều kiện:

• Việc mua bán và chuyển nhượng nhà đất được thực hiện trước ngày 01/01/2008.
• Nhà đất chuyển nhượng phải đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo các quy định nêu trên.

Như vậy, các bạn không thể sử dụng mua bán nhà vi bằng để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất của mình.

Mua nhà đất bằng lập vi bằng không được cấp sổ đỏ

Xem thêm: Mẫu hợp đồng thuê cửa hàng đúng quy định mới nhất

5. Thủ tục công chứng vi bằng nhà đất sẽ được thực hiện như thế nào?

Dưới đây là quy trình thực hiện công chứng vi bằng mà các bạn cần biết để tránh những thiếu sót không đáng có về sau:

5.1. Bước 1: Đến văn phòng thừa pháp để yêu cầu được lập vi bằng

Đầu tiên, khi các bạn có nhu cầu lập vi bằng công chứng thì nên trực tiếp văn phòng Thừa Phát Lại. Văn phòng công chứng sẽ tiến hành hỗ trợ, tư vấn cho các bạn những thông tin cần thiết để thực hiện. Sau đó, Thừa phát lại sẽ yêu cầu bạn điền đầy đủ những thông tin vào mẫu yêu cầu. Tất cả giấy tờ sẽ được thống nhất theo một mẫu nhất định.

5.2. Bước 2: Thỏa thuận trước lập vi bằng

Văn phòng sẽ đưa ra nội dung thỏa thuận giữa hai bên và tiến hành thực hiện lập, ký kết vi bằng. Khi đó, các bạn sẽ cung cấp lại cho bên Thừa Phát lại thông tin, địa điểm, ngày giờ cụ thể. Các chứng từ này sẽ được phân thành 2 bản và mỗi bên sẽ giữ một bản, đều có tính pháp lý như nhau.

5.3. Bước 3: Tiến hành thực hiện lập vi bằng

Sau khi 2 bên đạt được các điều khoản thỏa thuận, thì Thừa Phát sẽ lập vi bằng và chia ra làm 3 bản có giá trị pháp lý như nhau, trong đó:

• 01 bản vi bằng dành cho Sở Tư Pháp.
• 01 bản vi bằng dành cho người yêu cầu.
• 01 bản vi bằng dành cho văn phòng Thừa Phát Lại để lưu trữ.

5.4. Bước 4: Tiến hành thanh lý thỏa thuận thực hiện lập vi bằng

Sau khi giấy tờ đã được Sở Tư Pháp chấp thuận, văn phòng và người yêu cầu tiến hành lập văn bản thanh lý thỏa thuận thực hiện làm vi bằng. Cuối cùng, bạn chỉ cần thanh toán tiền và văn phòng sẽ bàn giao các văn bản.

Thủ tục công chứng vi bằng trải qua 4 bước cơ bản

6. Những rủi ro khi mua nhà qua đăng ký vi bằng

Bên cạnh các thông tin liên quan đến vi bằng, bạn cũng cần nắm được những rủi ro mua nhà vi bằng để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho mình:

6.1.Tính pháp lý không minh bạch

Do công chứng vi bằng chỉ đảm bảo cho việc giao nhận tiền và giấy tờ, không đảm bảo cho quyền sử dụng đất của người mua nên, trong trường hợp xảy ra kiện tụng giữa 2 bên rất khó có thể giải quyết.

6.2. Độ thanh khoản thấp

Khi đã hiểu rõ tính pháp lý của vi bằng thì có rất ít khách hàng chọn mua nhà vi bằng vì rủi ro rất lớn, thậm chí có thể mất trắng tiền. Không chỉ vậy, qua mẫu vi bằng mua bán, có không ít khách hàng cũng bị lừa đảo, chiếm đoạt tài sản vì vậy mà loại hình vi bằng này ngày càng ít xuất hiện trên thị trường.

6.3. Không thể vay vốn ngân hàng

Ngân hàng sẽ không thể hỗ trợ cho người mua do vi bằng chưa chuyển tên qua người mua. Những trường hợp mua đất mà không được ngân hàng hỗ trợ thì sau này sẽ rất khó để bán ra hoặc khó để xoay vòng vốn với tài sản là vi bằng. Vì vậy, người mua cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng.

6.4. Dễ rơi vào tình trạng mất trắng tiền

Do vi bằng thường nằm trong sổ chung với chủ đất nên nếu chủ đất chẳng may qua đời, theo luật thừa kế tài sản sẽ thuộc về gia đình. Lúc này, người mua có thể bị mất trắng tài sản vì quyền thừa kế cao hơn vi bằng. Đây là rủi ro lớn mà chủ đầu tư thường gặp phải.

Người mua có thể bị lừa mất trắng nếu mua nhà vi bằng

7. Kinh nghiệm mua đất vi bằng giảm thiểu rủi ro

Moonlight 1 – An Lạc Green Symphony không khuyến khích người mua chọn thực hiện mua bán đất vi bằng. Tuy nhiên, trong trường hợp muốn mua nhà vi bằng thì người mua cần phải biết những điều sau đây để có thể đảm bảo quyền lợi của mình một cách an toàn nhất.

7.1. Nắm rõ các đặc điểm và tính hợp pháp của tài liệu vi bằng

• Vi bằng không phải là thủ tục hành chính được bảo đảm về giá trị tài sản, không phải là cơ sở để có thể sang tên đổi chủ cho bên mua.
• Văn phòng thừa phát lại chỉ ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền,các giấy tờ chứ không chứng thực việc mua bán tài sản cho bên mua.
• Mua bán nhà vi bằng chỉ dừng lại ở chứng cứ nhưng chưa đủ điều kiện tính pháp lý để có thể sang tên tài sản.
• Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc từ ngày nhận vi bằng, Sở Tư pháp phải thực hiện vào sổ đăng ký vi bằng Thừa phát lại.
• Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký nếu phát hiện việc lập vi bằng không đúng thẩm quyền và không thuộc phạm vi lập vi bằng.
• Việc từ chối của Sở Tư pháp phải được thông báo ngay cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng, trong đó cần nêu rõ lý do từ chối đăng ký.

Bạn cần nắm rõ các đặc điểm và tính hợp pháp của tài liệu vi bằng

7.2. Tìm hiểu kỹ quy định của pháp luật đối với Thừa phát

• Thực hiện việc tống đạt theo các yêu cầu của Tòa án hoặc Cơ quan thi hành án dân sự.
• Lập vi bằng theo yêu cầu từ các cá nhân, cơ quan, tổ chức.
• Xác minh điều kiện thực hiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự.
• Trực tiếp tổ chức thi hành án những bản án và quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự. Thừa phát lại không được tổ chức thi hành án các bản án, quyết định của Thủ trưởng Cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định.
• Thừa Phát Lại không được nhà nước trao quyền thực hiện công chứng. Vì vậy, nếu nghe rằng công chứng vi bằng hay công chứng thừa phát lại thì người mua phải hết sức cảnh giác, có thể mình đang bị lừa.

Tìm hiểu kỹ quy định của pháp luật đối với Thừa phát

8. Các câu hỏi thường gặp liên quan đến mua nhà vi bằng

8.1. Mua nhà vi bằng có làm hộ khẩu được hay không?

Theo Điều 23, Luật Cư trú năm 2020 quy định: các địa điểm không được đăng ký thường trú mới như sau:

• Chỗ ở nằm trong các địa điểm cấm, khu vực cấm xây dựng hoặc lấn, chiếm hành lang bảo vệ quốc phòng, an ninh, đê điều, năng lượng, giao thông, thủy lợi, mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật hay di tích lịch sử – văn hóa được xếp hạng, khu vực được cảnh báo về những nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống và các khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật.
• Chỗ ở mà tất cả diện tích nhà ở nằm trên đất lấn, chiếm trái phép hoặc chỗ ở xây dựng trên diện tích đất không đủ các điều kiện xây dựng theo quy định của pháp luật.
• Chỗ ở mà đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ hay thực hiện tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chỗ ở là nhà ở mà một phần hoặc tất cả diện tích nhà ở đang có tranh chấp, khiếu nại đến quyền sở hữu, quyền sử dụng mà chưa được giải quyết theo quy định của pháp luật.
• Chỗ ở bị tịch thu theo quyết định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phương tiện dùng làm nơi đăng ký thường trú đã bị xóa đăng ký hoặc không có giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường theo đúng quy định của pháp luật.
• Chỗ ở là nhà ở đã có quyết định bị phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, nếu bạn thắc mắc mua nhà vi bằng có làm hộ khẩu được không thì nhà vi bằng có thể đăng ký thường trú hay làm sổ hộ khẩu nếu không thuộc các địa điểm không được đăng ký thường trú mới nêu trên.

Mua nhà vi bằng không làm được hộ khẩu

8.2. Mua nhà đất vi bằng có an toàn hay không ?

Để lý giải thắc mắc mua nhà vi bằng có an toàn không thì các chuyên gia về lĩnh vực nhà đất trả lời là không. Bởi vì vi bằng chỉ có giá trị chứng nhận các hoạt động có giao dịch diễn ra mà không có giá trị xác nhận tính xác thực về các giấy tờ trong giao dịch đó.

Hơn nữa, vi bằng không có giá trị chứng nhận quyền sử dụng đất đai hay nhà ở và các tài sản gắn liền với đất như sổ đỏ. Do đó, Nhà nước sẽ không công nhận bạn là chủ sở hữu của ngôi nhà hay mảnh đất đó nếu chỉ có mỗi giấy vi bằng.

Mua nhà đất vi bằng thường không đảm bảo tính an toàn

Kết luận

Trên đây, Moonlight 1 – An Lạc Green Symphony đã giải thích chi tiết những kinh nghiệm mua nhà vi bằng và những vấn đề liên quan đến việc mua bán nhà đất vi bằng. Các thông tin trong bài viết có tính tham khảo, các bạn hãy dựa vào tình hình thực tế để cân nhắc thật kỹ những rủi ro trước khi có ý định giao dịch mua bán bất động sản bằng vi bằng nhé.

Nhà mua bán vi bằng là gì?

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định. Trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà đất thường xuất hiện cụm từ vi bằng hợp đồng mua bán nhà đất.

Vi bằng công chứng là gì?

Công chứng vi bằng là văn bản bằng thừa phát lại, giấy tay, hợp đồng giao dịch, được công chứng viên chứng nhận, làm chứng cứ, bởi nó sẽ ghi nhận sự kiện hành vi để làm chứng trong xét xử và được pháp luật công nhận.

Vi bằng có giá trị bao lâu?

Không có thời hiệu cho vi bằng. Vi bằng được lập và được đăng ký thì có giá trị chứng cứ tại thời điểm được đăng ký và nếu không bị hủy bởi Tòa án thì nó không bị mất giá trị.

Lập vi bằng và công chứng khác nhau như thế nào?

- Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.